成交价上不去 ， 房子自身的因素自然不可忽略 。 除了上文提到的优势 ， 中海云宸的局限性也很明显 。 首先 ， 体量实在太小 。 拢共4幢高层 ， 沿滨康路一字排开 ， 采光通风保证了 ， 但也意味着幢幢一线马路 。 而如此有限的体量 ， 自然也容纳不了太多配套 。 走在园区内 ， 感受不到太多居住氛围 ， 体验感更像高级公寓 。
其次 ， 云宸的户型太过纯粹 。 整个小区仅有139㎡一种户型 ， 直接就将门槛提高了 ， 受众范围也因此缩小 。 而局促的厨房 ， 更是从开盘时就被人诟病无数 。
再者 ， 云宸周身被几个老小区环绕 ， 界面一般 。 距离地铁还有一段路 ， 光是这点 ， 就足以被保利天汇按在地上摩擦了 。 而保利天汇 ， 看似无可指摘 ， 但3.49的容积率和36%的自持 ， 也足以令买房人伸出的手顿时又缩回一半 。
不过我认为 ， 起到决定性影响的 ， 还是来自于板块的外部因素 。 长河素有“小未来科技城”之称 ， 阿里、网易等互联网大厂都在此地 ， 看似高大上公司环抱 ， 实则冷暖自知 。
▲产业一角遍地的产业园和写字楼 ， 压缩了本该属于住宅的空间 ， 导致住宅倒像是点缀 。 配套也不尽人意 ， 平日若想逛个街 ， 最近的龙湖天街和宝龙城都在3公里以上 。 发达的产业吸引了源源不断的人流 ， 长河自身薄弱的交通系统又不堪重负 ， 每天不是堵 ， 就是在堵的路上 。 至于学校 ， 同样平平无奇 。 所以 ， 很多高管和码农在租房时会就近 ， 甚至凭一己之力将长河的租金撑上了天 。 可一旦要买房 ， 又会转身跑到学区更好的区政府 ， 甚至奥体和市北 。 毕竟 ， 七八万的价位 ， 选择实在太多 ， 有什么理由非要接盘长河呢？
至于从外部吸引 ， 长河也没有奥体、未科的天生光环 ， 难以引发“冲动型消费” 。 这一点 ， 从天汇开盘时 ， 就有所显露 。 综上 ， 长河一带的居住需求 ， 差不多只剩地缘性客户 。 可即便如此 ， 内部竞争同样激烈 。 以天汇对面的老小区南岸晶都为例 ， 不仅体量大 ， 生活氛围浓厚 ， 而且价格常年稳定在4万以下 。
再往南 ， 2014年底交付的铂金名筑 ， 最高网签也不过4.7万/㎡ 。 投资客看不到预期 ， 自住又偏向于性价比更高的南岸晶都这些老小区 ， 前路自然坎坷 。 回过头来看 ， 其实以上99%的原因 ， 我们都能归之为价格 。 简而言之就是 ， 价格与价值不相匹配 。
长河如今的尴尬 ， 或许可以从滨江的限价体系上找到症结 。 纵观滨江全区的限价 ， 从3.8万/㎡浦沿到5.15万/㎡的长河 ， 再到5.15万/㎡的西兴 ， 从西到东 ， 中间是缺少一个平缓的过渡的 。 位居中间的长河 ， 本该来担任这个缓冲的角色 。 只是之前4.7万/㎡的中海云宸 ， 已经显得有些吃力 ， 保利天汇的开盘 ， 更是直接让长河的限价走向魔幻 。 当然 ， 背后的原因不难猜想：长周期的现房项目需要高限价来维持基本的利润 。
只是房东看不懂或假装看不懂这背后的门道 ， 只认定：既然新房限价一样 ， 那么二手房价理应也该靠拢 。 所以就出现了挂牌七八万的中海云宸和保利天汇 。 当然 ， 5万+的中海云宸和刚有挂牌的保利天汇 ， 或许都不是长河的上限 。
12月的集中供地 ， 绿城在南岸晶都东面拿下了一宗地块 ， 地段不错 ， 2.5的容积率加上绿城品牌的溢价 ， 有望成为板块日后的标杆 。
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