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|2022上半年，楼市将突破“三个下限”？3类人应该提前做好准备

|2022上半年，楼市将突破“三个下限”？3类人应该提前做好准备

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随着时间逐渐进入尾声 ， 越来越多的机构发布了2021年全年的楼市数据 ， 对于购房者来说 ， 有三个“亮点”值得关注 。 首先是据中指研究院监测数据 ， 2021年百城新建住宅价格累计上涨2.44% ， 涨幅较2020年收窄1.02个百分点 ， 达到近7年最低水平 ， 具体来看 ， 2021年12月 ， 百城新建住宅均价16180元/平方米 ， 环比继续下跌0.02% 。 新建住宅价格环比下跌城市数量增加至58个 ， 较11月增加5个 ， 达到全年峰值 。 说明自进入2021下半年以来 ， 楼市下行趋势依旧在持续 。
其次是土地方面 ， 随着自然资源部发布“两集中”政策要求后 ， 二轮集中供地很快“由夏入冬” ， 房企观望情绪不断显现 ， 公开数据显示 ， 22城整体流拍率高达60% ， 而底价成交的数量高达77% ， 整体溢价率降至4% ， 全国300城市土地出让金总额为56199亿元 ， 同比下滑9% 。 数据显示宁波、沈阳、福州、青岛、武汉、重庆等热点城市 ， 涉宅地总成交面积同比2020年全年降幅均超20% 。

最后是房企数据 ， 据中指研究院2021年百强房企销售业绩榜单显示 ， 百强企业销售额平均增速为4.2% ， 远低于2017年的36.9% ， 公布年度销售目标的32家代表企业 ， 目标完成率总体明显低于2020年 ， 包含房企前三甲在内 ， 超八成房企未完成2021年目标 。 与此同时 ， 违约债券余额达历年之最 ， 截至2021年11月 ， 已有房地产行业违约债券67只 ， 同比增加131%；债券违约余额已达735亿元 ， 同比增加187% 。 正如孙宏斌说的那样：“我们预计下半年楼市会比较‘惨烈’ ， 要给自己留出比较安全的边界” 。
这一系列数据表明 ， 随着楼市持续坚定调控下 ， 如今已经迎来了“转折点” ， 房地产的“黄金时代”已经过去 ， 也意味着房地产的下一个周期将会跟过去完全不一样 。 经济学家汪涛表示：随着楼市调控紧绷 ， 叠加房地产税等长效机制加速落地 ， 会拖累市场情绪走弱 ， 2022年全年房地产活动会持续下跌 。 易居研究院总监严跃进表示：房价指数一旦下跌 ， 一般很难在短期内转正 ， 从过去房地产市场的周期看 ， 一般会下跌8个月 。 在这样的情况下 ， 2022上半年 ， 楼市或将突破“三个下限”：

1、住房需求供应比会突破下限
【|2022上半年，楼市将突破“三个下限”？3类人应该提前做好准备】不难发现 ， 最近两年多个热点城市的二手房挂牌量都出现了明显增加的问题 ， 在房价没有大幅下跌的情况下 ， 抛售房产不可能是刚需群体 ， 那么只有可能是持有多套房的炒房客在进行抛售 。 实际上也很好理解 ， 房地产大佬冯仑曾说过 ， 对于炒房投资者来说 ， 结合各方面因素考虑 ， 需要房价涨幅超过9%才能盈利 ， 但最近几年房价涨幅不断收缩 ， 意味着盈利空间不断收缩 ， 继续炒房可能会面临亏本问题 ， 因此纷纷开始抛售 。
随着越来越多的炒房客退出市场 ， 楼市的真正需求也会逐渐显现 。 根据央行数据 ， 我国城镇家庭住房拥有率为96% ， 由此可见真正的楼市需求已经不足 。 反观住房供应 ， 根据易居研究院发布数据显示 ， 截至11月底 ， 全国100个城市新建商品住宅库存总量为52110万平方米 ， 已经连续36个月保持正增长态势 ， 达到自2016年以来的最高值 。 由此可见住房供应已经明显过剩 ， 在房企一味无脑“拍地建房”的情况下 ， 住房需求供应比会突破下限 。

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