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|2022上半年，楼市将突破“三个下限”？3类人应该提前做好准备( 二 )



2、部分区域房价会突破下限
在过去房价大涨时期 ， 除了一二线热点城市以外 ， 许多小城市房价也出现了大幅上涨 。 但随着楼市不断调控、人口持续流出等因素影响下 ， 这类城市如今面临着房价持续下跌的问题 。 比如燕郊 ， 2014年房价突破了万元 ， 在炒房客的推动下 ， 燕郊房价迎来了进一步的大涨 ， 2017年3月涨到最高点 ， 平均房价达到3.28万元/㎡ ， 但随着限购措施发布 ， 燕郊房价开始持续下跌 ， 如今已经跌回至1.8万元/㎡ ， 价格几乎“对折” 。
事实上 ， 类似燕郊的城市还有很多 ， 比如大厂、香河等 ， 房价都出现了持续性下跌 。 究其原因 ， 主要是人口不断流动所导致的 ， 人口持续流出意味着住房需求不断减少 ， 房价也就失去了上涨支撑 。 此外 ， 这类城市经济发展能力也有限 ， 一旦房价过快上涨 ， 与城市经济发展不匹配 ， 同样也会导致经济发展受阻 ， 对于外来人口的吸引力也会持续减弱 。 随着楼市“分化”进一步加剧 ， 未来部分城市房价会突破下限 。

3、人们对于房产的意向将会突破下限
导致人们对于房产的意向逐渐降低 ， 主要有三方面原因：其一是楼市遇冷 ， 在过去房价大涨的时期 ， 市场已经形成了“买涨不买跌”的心态 ， 人们习惯在房价上涨的时候买房 。 因此随着房价下跌 ， 越来越多购房者转变为“观望”态度 ， 根据央行发布的调研数据显示 ， 与2021年第一季度相比 ， 第三季度“房价看涨”人数减少了5.6% ， 超八成认为房价不会再涨 ， 如今第四季度楼市下行趋势延续 ， 因此观望意向也会更加浓烈 。
第二个原因是某头部房企“暴雷” ， 12月初某头部房企发布了一份声明 ， 明确表示没有钱还债了 ， 引发了许多购房者担忧未来遇到“烂尾”问题 ， 随后央行表态该房企主要是自身经营不善、盲目扩张导致的 ， 不会影响中长期市场的正常融资功能 。 最后一个原因是在高负债、高库存的压力下 ， 许多城市出现了房企恶意降价的问题 ， 导致部分购房者买完房后贬值几十万元 。 上述三个因素影响下 ， 人们对于房产的意向将会突破下限 。

随着楼市“三个下限”的突破 ， 未来这三类人应该提前做好准备：
第一类是无房刚需 。 对于还没有买房的刚需来说 ， 在经济条件允许的情况下 ， 是可以选择买房的 ， 不用担心未来房价会出现“大跌”的问题 ， 正如央行多次会议上强调的那样 ， 楼市要“以稳为主” ， 稳房价、稳地价、稳预期 。 此外 ， 上文已经提到过 ， 房企在高库存、高负债的压力下 ， 可能会进行一系列降价抛售行为 ， 因此对于有意向的购房者来说 ， 存在“捡漏”的可能 ， 以较低的价格买到合适的房子 。

第二类是炒房客投资者 。 对于已经持有多套房的炒房客来说 ， 随着房产税的脚步逐渐临近 ， 未来可能要面临持房成本进一步增加的问题 。 与此同时 ， 在住房资源过剩的大背景下 ， 未来二手房市场可能会出现大量挂牌的问题 ， 因此也就意味着炒房客要面临二手房难以销售 ， 甚至“无人接盘”的问题 。 对于准备投资房产的人来说也需要做好相应的准备 ， 可能会被“套牢” 。
第三类是房企开发商 。 正如上文提到的那样 ， 2021年违约债券余额达历年之最 。 更为重要的是 ， 据中指研究院 ， 截至2021年12月31日 ， 2022年将有6589.4亿元债券到期 ， 其中信用债占比47.0% ， 海外债占比53.0%；海外债偿债高峰集中在上半年 ， 信用债集中在3-9月 。 对于房企来说需要做好资金规划 ， 上述“超级房企”出现问题就是很好的例子 ， 随着房地产市场回归正轨 ， 不要再盲目扩张式发展 ， 保证资金链稳定才是最重要的 。

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