据中指研究院统计数据显示，2021年1-11月，上海二手住房成交25.4万套，同比下降0.03%；成交网签备案均价为37241元/平方米，环比下降1.0%，同比下降11.7%，参考均价67747元/平方米。
2020年1月-2021年11月上海二手住房成交走势图
图片来源 中指研究院
“2021年二手房市场出现大量乱象，比如学区房价格飙升等。随着价格快速上行形成一、二手房价格倒挂，反过来又对新房市场产生压力。因此针对二手房市场的调控政策下半年接连出台。”卢文曦表示。
2021年下半年，针对二手房的精准调控措施“学区房”新政和“三价就低”政策出台，促使市场快速降温。其中，“三价就低”政策成为二手房“速冻”的一剂猛药。“三价就低”是指合同网签价、银行评估价、涉税评估价，以三者最低价作为贷款审批依据，而涉税评估价大多在市场价的5-7折，这也直接导致可贷款金额大幅缩水。也就是说，按照“三价就低”政策执行，二手房的贷款额度减少，反过来倒逼购房者提高首付比例。
从上海二手房月度成交量可以看出，自从“三价就低”政策实施后，8月、9月上海二手房成交量快速下滑。其中，9月上海二手房成交量更是跌到今年最低点，只有1.2万套，这大约是正常交易水平的6成。
从中指研究院的季度统计数据来看，2021年上海二手房市场走出了“V”字走势。其中，去年一季度，受2020年末高热行情影响，上海二手房成交高位运行，成交逾10万套；受调控影响，去年二季度上海二手房成交量小幅回调至7.4万套，环比下降27%；受到二手房核验制、贷款审批、“三价就低”等政策影响，去年三季度上海二手房成交5.3万套，环比下降28% ；去年四季度，由于二手房信贷边际修复，月均成交逐步企稳回升。
此外，学区房新政也促使二手房市场降温。2021年初，学区房受到市场热捧，梅园一套30平方米的学区房，单价直逼汤臣一品。2021年3月16日，上海发布的《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，给过火的学区房市场浇了一盆凉水，控江片区、塘桥片区等地的“老破小”率先降价，也带动上海二手房回归理性。
预计：今年楼市以稳为主，成交量或将缩减
对于2022年上海楼市的走势，中指研究院高级分析师束端表示：“2022年，上海政策面导向以稳价格、稳预期为主，短期无大幅放松可能。我们预计2022年上海新房市场量价平稳，购房者或有更多选择空间；热点区域一、二手房价差或将逐步减少。”
据《上海市住房发展“十四五”规划》，“十四五”时期，上海将新增供应各类住宅用地面积4000公顷，新增供应商品住房4000万平方米、约40万套。租赁住房超过42万套（间、宿舍床位），占住房供应总套数的40%。
“基于上海‘十四五’规划，预计2022年上海宅地供应节奏保持平稳，‘房地联动’下楼面地价相对稳定，同时更加侧重发展租赁住房，形成租购并举的住房保障体系。”束端补充说。
卢文曦分析表示：“在政策以‘稳’为基调的情况下，2022年上海新房成交量相比于2021年会缩减一成到一成半；二手房成交量缩减会多一些，到两成左右。从价格来看，由于成交缩水，新房价格受到价格管控表现仍然会较稳，而二手房价格将会下跌5%左右。”
新京报采访人员 徐倩
编辑 武新 校对 柳宝庆
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