打新潮、积分制、学区房转凉、二手房速冻……这些关键词都成为2021年上海楼市的新特征。
2021年，上海新房和二手房走出了不同的曲线，热冷分化明显。在新房市场，上海推出“积分制”“集中推盘”等新措施，新房市场涌现“打新潮”和“高积分”的特征，新房成交量也同比2020年增长15%。不过，上海二手房市场因政策精准调控而由热转凉，成交量和成交均价双双呈现下探趋势。
【 学区|上海楼市2021年盘点：新房供需两旺，二手房成交“V”形】新房供应、成交双双增长
2021年，上海新房市场出现了许多新变化。在上海中原资深分析师卢文曦看来，2021年的上海新房市场出现“三新”，包括政策新、手段新、购买方式新。
从政策端来看，2021年上海首次实施“积分制”政策和“集中开盘”，在这两个政策的叠加影响下，新房市场呈现供需两旺的态势，并且涌现出了一批“网红盘”和“抢购潮”。
据中指研究院统计数据显示，2021年，上海全年新房供应量达到800.5万平方米，同比增长7%；成交1059万平方米，同比增长15%。从月度来看，成交走势呈现前低后高，下半年多数月份略低于去年同期。
来自上海中原地产统计数据显示，截至2021年12月25日，去年上海新建商品住宅开盘面积达796.1万平方米，供应量较2020年增加6.8%；同期，上海新建商品住宅成交1031.7万平方米，比2020年全年增加10.7%，实现了供应、成交双增长。
值得一提的是，在集中开盘之下，上海新盘推盘次数也持续走高。据东方公证处数据，2021年，上海共进行310次摇号开盘，相较2020年的206次，新盘推盘次数提升超50%，频率大大提高。
受到“积分制”的影响，高积分的明星楼盘令人瞩目。2021年最受关注的、令市场咋舌的明星楼盘当数位于上海内环内、老西门附近的复兴珑御，售价约为13.6万元/平方米，其积分的入围线达到112.8分，有“满分盘”的称号。也就是说，要成为复兴珑御的入围者，需要满足上海户口、已婚、无房户、5年内无购房记录且缴纳的社保年限均在18年又4个月以上、在手现金达到千万元，这样“高含金量”的门槛创造了“积分制”的年度最高峰。
除了复兴珑御这样的内环内稀缺盘之外，上海新房市场受追捧的新盘呈现外延化趋势。中指研究院分析指出，2021年，上海开盘意向认购数TOP10楼盘中，均价6万元/平方米左右的楼盘占5席,也就是说，一、二手房价格倒挂区域、单价4.5万元-6万元/平方米的楼盘最受市场热捧。
而这些受到热捧的新盘多数分布在五大新城，也促使五大新城成为2021年成交的主力军。据中指研究院数据显示，2021年成交面积TOP10楼盘中，上海五大新城占据6席，其中嘉定新城、青浦新城各2席，奉贤新城、南汇新城各1席。在成交价格方面，4万元-4.5万元/平方米的楼盘占比最大。
同时，新盘的去化率也有了很大提升。据克而瑞数据显示，2021年上海新盘开盘去化率高达80%，相较2020年的58%，提高了22个百分点。
对此，卢文曦表示，2021年上海新房市场热度高主要受三方面影响，一是预期推动，在宽松货币政策下，不动产成为抗通胀的最理想媒介，上海房价也被看作是房价最有韧性的城市之一，且越是市中心的项目抗跌性越好；二是在新房限价政策下，一、二手房价格倒挂明显，这也导致打新现象无法消除；三是人才引进，2021年上半年上海人才引进数量就与2020年全年持平，下半年还有五个新城特定落户政策，随着人口导入，市场需求也在增加。
二手房市场由热转凉
相比于新房市场供需两旺的态势，上海二手房市场在多重政策调控下由热转凉。
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