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2021年 ， 对房地产行业是跌宕起伏的一年 。 房地产行业是资金密集型产业 ， 金融政策收紧对于行业发展将是致命的打击 。 房地产行业历经调控政策升级、融资政策收紧、销售高开低走 ， 导致房企资金压力不堪重负 。 2021年 ， 金融信贷政策全面收窄 ， 引起部分房企出现债务危机和破产的数量增多 ， 最受伤害的莫过于没有收到房子的购房者 。 笔者认为 ， 以往只要房企破产或倒闭最后都是由购房者买单 ， 这也是商品房预售饱受民众诟病的主要原因 。 如果取消商品房预售 ， 意味着房企约30%资金将出现空缺 ， 资金链断裂及由此带来的金融系统性风险不可轻视 。 全面实施现房销售 ， 意味着房地产开发周期被延长 ， 土地市场面临较大的冲击 ， 地方财政将受到严重影响 。 什么时候才能实施“现房销售”？
商品房预售制度也称“期房买卖制度” ， 起源于香港 。 霍英东成立的立信置业公司一改现楼销售政策 ， 提出“预售楼花” ， 并倡导分期付款 。 随后香港政府于1956年出台《预售楼花同意书》 ， 正式在法律层面确立和规范了楼花预售制度 。 笔者认为 ， 商品房预售制度对于房企而言 ， 可加快周转和提升杠杆 。 预售制度极大缩短了房企现金流回笼的周期 ， 降低房企资金断裂的风险 ， 有效降低房企的融资成本 。 对于市场需求而言 ， 期房往往具备较多的优惠价格 。 期房售价要低于现房售价约15-20个百分点 ， 并且价差在近年来仍有扩大的趋势 。 预售和分期付款的方式有效降低了购房者的买房成本 ， 刺激了市场的潜在需求 。
【购房置业|刘全：希望尽快实施“现房销售”！】笔者认为 ， 商品房预售制度也引发了一系列问题：需求方面 ， 房企在住房建设环节就收取了购房款 ， 实质上是将潜在融资压力和建设风险提前转嫁给了购房者 。 在收房时 ， 购房者面临开发商“一房二卖”、“延期交房”等诸多问题 。 收房后 ， 可能遭遇房屋质量问题、开发商推卸责任、延期办理房产证等风险 。 金融方面 ， 作为按揭贷款的发放方 ， 房地产开发的资金风险转移给了银行 。 一旦房企因为市场波动或经营不善 ， 出现资金链断裂的问题 ， 银行将面临较大坏账风险 。 监管方面 ， 房企在收取预售款后就成为其名下的自有资金 ， 由于很多地方缺乏必要的资金监管 ， 无法对预售资金的使用进行有效监管 。 即使多地城市设置了专用资金账户 ， 规定了预售所得款项必须用于项目工程建设 ， 由于监管细则缺位等并未取得预期效果 。 恒大就是一个最好的例子 。 希望尽快实施“现房销售” 。
作者：刘全
时间：2022年1月10日 ， 午夜时分
讷谟尔河彼岸
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