购房置业|2022年广州各区的购买方向和策略（一）二手房|杭州|学区房

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【购房置业|2022年广州各区的购买方向和策略（一）】
这是拿铁房产观的第123篇原创

2022年广州楼市走向：1、全年仍然以各种政策宽松为主
2、加快放款、审批放松、利率下调是趋势
3、市区价格坚挺并且有略微上扬，并且回到2021年中高位，个盘出现抢房潮
4、外围继续供应，内卷持续，全年呈现高开低走的态势，年底还会有一波促销降价潮
5、土拍流拍继续、国企托底，稳地价、稳预期是关键
总的来说， 2022年广州楼市会和其他一线城市一样，局部火热，大部分较冷，整体呈现横盘态势。
以上宏观趋势对个人买房是没有任何作用的，决定你买不买的不是大宏观，而是小方向，下面着重强调2022年的买入策略。
天河珠江新城的个别盘在421/831指导价政策之后，出现的笋盘基本被秒了，现在也很少看到降价的了，价格基本回去了。
要不就是歪瓜裂枣，要不就是吨位非常大的，例如许老板的顶豪，不是一般人扛得动的。
天河北学位房的季节到了，成交也在加快。
金融城以及金融城后花园的牛奶厂竞争也是很激烈，不是全款基本抢不到。

天河有没有回调呢？是有的，但是仍然分化严重。
各板块里，第一梯队的基本没有回调，回调多的是第二梯队的，比如华景的楼梯楼、天河公园的华建、华港。
以及金融城、员村、东圃的老破小，和学位比较弱的板块，但是这些你也不买，调不调跟你没关系。
天河你守住次新、电梯、花园社区、优质学位就可以了。
另外，天河2021年没有土地供应， 2022年依然是缺货的状态，即便是有盘供应，也都是掐着限价在卖，基本都是接近10万单价，面积都是120起步，不是全款还买不到。
2022年就是天河全面迈向豪宅的一年，新盘总价和单价都有很大的一个突破，优质的次新二手也会被拖着拉升，记住，是优质的次新二手。
金融城很多楼已经封顶了，但是金融城缺乏改善和豪宅产品，爆雷的佳兆业这种单体楼就不要说了，我们说的是带小区的，开发商也是看到金融城这种段位的供应短缺。
预计2022年天河的价格会比2021年底要贵10-15% ，这里不是说涨了10-15% ，而是平均放盘价格会比你在2021年底最低位的时候贵了这么多，也就是笋盘卖完了，价格回到原来的高位。
然后整体均价被这些豪宅新盘上市拉升。
恭喜已经买到天河的业主，抓紧最后十几天吧，就说这么多。
?越秀这个老城区今年都是些老盘在卖，品质好的也是卖得很快，品质一般的甚至都卖成了妖盘。
越秀的学位房虽然楼龄都很旧，但是由于学位好，优质学位老破小基本8-10万了，关键这些老破小很多还是单体楼，步梯楼。
越秀学位房的逻辑是总价尽量不超过450万，随着东部教育的崛起，以及年轻人的转移，越秀学位需求整体是呈现下降趋势的，投资上不要押注学位房。

去年也有一些板块涨得还不错，比如东风路板块，淘金板块，这些板块的特点是既能满足自住，又能满足学位，如果缺少其中一种，仍然不建议，逻辑回到上一条：总价约束。