看到凭空出现“捡漏”的机会 ， 小王也十分激动 ， 决定回家与女友以及懂行的朋友商量后 ， 就抓紧时间买房 。 出乎意料的是 ， 当天傍晚小王咨询了几个较为了解当地楼市的朋友后 ， 几位朋友几乎全部持反对意见 ， 建议小王继续观望一下 ， 最近几天多往售楼处跑跑参观一下 ， 到时候就知道问题所在 。 随后小王连续一周多次前往售楼处 ， 逐渐发现了这样一个问题 ， 基本上每次过去的时候售楼处都有不少购房者 ， 并且其中很多购房者看着已经十分眼熟 。
到这里 ， 小王怀疑这些所谓的“购房者” ， 都是请过来的“演员” ， 营造一种抢房的现象 ， 以此来吸引购房者 。 随后小王在官网上查询了相关的购房记录 ， 数据显示过去10天内该售楼处虽然每天看似有人签购房合同 ， 但最终仅成交了1套住房 。 更令小王惊讶的是 ， 在该房企做出“95折”买房的优惠活动后 ， 短时间内再次推出了新的降价活动 ， 叠加各种优惠后 ， 之前所需“95折”买到房子 ， 仅需9折左右就能入手 。 最后小王选择分享自己的经历 ， 感慨购房“套路深” 。
我们知道进入2021年下半年后 ， 楼市出现了明显的“转折”变化 ， 具体表现为房价出现连续下跌、新房二手房市场双双遇冷、刚需购房意向降低、土地流拍率增加溢价率降低 。 在这样的情况下 ， 对于房企来说意味着房源难以销售 ， 库存大量增长的情况 。 根据公开数据显示 ， 截至2021年12月 ， 100个重点城市库存量达到了6.1亿平方米 ， 70城广义库存已达10亿平方米 ， 新房入住率较低 ， 部分城市库存周期超过十年以上 。
另一方面 ， 对于房企来说 ， 有两条新规发挥了明显效果 ， 其一是“三道红线” ， 即央行、银保监会对于房企负债提出了三个指标：剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1 。 对于许多高负债的房企来说 ， 需要及时降低自己的负债水平 。 其二是央行针对银行提出的“限贷令” ， 提出了银行关于房地产贷款上限指标 ， 因此对于房企来说 ， “以新贷还旧贷”的方法已经行不通了 ， 与此同时还要面临银行房贷困难的问题 。
一边是住房库存明显增加 ， 另一方面是负债指标需要及时下降 。 因此房企只有通过降价抛售的方式来增加销量 ， 加速资金回笼 ， 这样一方面能够降低库存压力 ， 另一边现金流增加能够降低自己的负债率 。 这也就是为何自2021年以来 ， 许多城市都出现了房企降价抛售引发与老业主之间的冲突的问题 ， 甚至部分城市由于房企之间恶意降价竞争 ， 导致房价出现“乱跌”的情况 ， 需要通过“限跌令”来进行调控 。
不过对于房企来说 ， 降价抛售会导致利润降低 ， 过去舒服日子过得久了 ， 如今收益下降自然也会很不适应 ， 在这样的情况下 ， 一系列套路就出现了 ， 比如上面提到的售楼处请“演员”营造气氛 ， 还有“买房送精装” ， 每平米只要加多少钱就能够获得精装房 ， 所谓精装修的成本远低于增加的价格 ， 更有过分的房企会选择降低住房质量 ， 购买更廉价的材料建房 。
因此对于今明两年准备买房的购房者来说 ， 需要“防范”这些套路 ， 在买房的时候不要看着售楼处购房者比较多就冲动买房 ， 非必要的情况下 ， 尽量选择毛坯房 ， 不仅入手成本低 ， 也能够看清住房质量 ， 根据自己的喜好装修房子 ， 住着也更加安心 。 最后 ， 在期房与现房之间 ， 建议选择现房 ， 原因很简单期房可能会面临交房时间延期、住房质量差、甚至烂尾等各种问题 。
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