要知道 ， 土地是房地产的根基 ， 没有土地 ， 根本不会有市场供应 ， 所以 ， 土地遇冷 ， 产生的效应则会是一连串的：房企缺钱-土地卖不出-房子供应少-购房者观望-房子更卖不出 ， 到最后 ， 就会传导至楼市成交上 。
最后 ， 长期而言 ， 人口数量发生转折 ， 18万亿楼市可能没人接盘数据统计显示 ， 2021年出生人口1062万人 ， 比2016年降了近50% ， 死亡人口1014万人 ， 净增48万人 ， 逼近“零增长” 。 观念的变化 ， 婚恋年龄的推迟 ， 特别是生育成本高等因素 ， 使得生育率持续下降 。 有人口专家预测 ， 按照这个节奏发展下去 ， 可能不出5年年出生人口或降到1000万以内 ， 面对14亿人口的大国 ， 这样的新生儿可能杯水车薪 。
值得一提的是 ， 这样的环境下 ， 去年全年房地产销售额竟能创下18万亿新高 ， 在房说君看来 ， 虽然成交创新高 ， 并不能说明什么问题 ， 毕竟在全国大多数城市降温明显 ， 百城住宅、70大中城市的下跌数量越来越多 ， 甚至房企哀鸿遍野 ， 债务高、库存高等压力轮番袭来 ， 房地产的天量成交 ， 只能说明一个道理 ， 当前房企在加速降价销售 ， 而放眼长期 ， 人口数据的低迷 ， 18万亿的房地产成交 ， 未来还能靠谁接盘？
所以 ， 无论从长中短期的趋势来看 ， 楼市的大环境都发生了转折 ， 似乎没有多大的上行趋势 。 不过换个角度来看 ， 面对这样的“新变局” ， 则意味着投资效应减弱 ， 获利机会渐小 ， “住”属性开始更受重视 ， 不仅对生活质量有更高的要求 ， 好的居住体验也是买房的先决条件 。
既然市场回归居住是大趋势 ， 未来房价如何自然是很多购房者最关心的话题 ， 未来5年 ， 房产会是“黄金”还是“白菜”？
王健林一席话给予了购房者启发
关注楼市的朋友应该知道 ， 从2019年起王健林就宣布“退房” ， 提出走轻资产路线 ， 之所以这么决绝 ， 从他的言语中也能窥知一二 。
在2013年的一次采访中提到 ， “中国现在的城镇化率只有52% ， 这些人的住房需求旺盛 ， 尤其是对一、二线城市 ， 所以这些城市的房价还会缓慢上涨 。 但是 ， 对于人口净流出的三四线城市来说 ， 尤其是县城 ， 房价没有多大上升空间 。 ”
从王健林的观点中 ， 我们至少能从中获得2个启发 。
1、新变局袭来 ， 买房更简单？高层表态、央媒回应对于买房有需求 ， 但又不确定市场价格的购房者来说 ， 专家王蒙徽在12月25日的采访中提到：保持调控政策连续性稳定性 。 继续稳妥实施房地产长效机制 ， 保障刚性住房需求 ， 满足合理的改善性住房需求 ， 努力做到稳地价、稳房价、稳预期 。 同时 ， 他还强调房地产需求依旧旺盛 ， 每年有1100万新市民、2000年前建成老旧小区的改善需求 。
想来 ， “保障刚性需求 ， 满足合理的改善需求”将是接下来的市场风向 ， 再辅助与稳地价、房价、预期的措施下 ， 只要在合理的范围内 ， 需求都会得到保障 。
2、未来5年 ， 房价是“黄金价”还是“白菜价”？不可一概而论在过去一年严厉调控下 ， 即使热门城市也会出现房价下跌情况 ， 所以单纯说房子是黄金或是白菜 ， 不能以偏概全 。 像深圳有丰富的人口和产业资源 ， 调控只是压制炒房氛围 ， 长期住房潜力还是大的 ， 相反对于东北 ， 经济滞缓人口流出 ， 即使房子多也会容易贬值 ， 而且住房品质分化 ， 当下盖房企业的资金资质也很重要 。
所以 ， 那些位于潜力地市的房屋 ， 同时品质有保障的 ， 未来是“金价”的房子；反之 ， 相对过剩的住房 ， 未来大概率是“菜价”的房子 。
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