按照经济学原理，商品价格是由供需决定，房地产市场也是如此。随着房地产快速发展，人们的居住条件也得到了显著改善，根据统计部门的信息显示，城镇居民人均居住面积接近40平方米，这个数据，即使与发达国家相比，差距也非常之小了。从这个角度看，这两年楼市大体平稳主要是来自于市场的本身平衡。这里就牵扯出一个问题，随着房子继续建造，住房就会面临过剩，并不是所有房子都像今天这样有价值，那么，未来10年，什么样的房子更能脱颖而出呢？本文就带着这个问题，看看懂行人的分析。
>这个“面积段”更值钱>从客群接受度看，在住房市场上，一般遵循“面积越大，单价越低，面积越小，单价越高”原则。那是不是都奔着大面积去买呢？自然也不是。举个例子，A套房子面积200平方米，单价1万元/平方米，B套房子面积90平米，单价1.2万元/平米，前者总价200万元，而后者只有108万元，这92万元的差价，可以过滤很多潜在购房客户。所以，从这个角度看，由于经济原因，并不是面积越大价格就越高。从功能性看，人们购房的首要目标是考虑到房子的居住功能。有人说，投资客或炒房客买房并不是用来居住的，其实，他们也会考虑未来房子的转手难易程度，这些房子最终还是会转移到有实际居住需求的人手中。根据卫生部门发布的《中国家庭发展报告》显示，国内家庭户均人数为3.02人，即是说，“3口之家”已成为现代社会的主流。年轻夫妻+小孩家庭居住、老人单独居住的现象较普遍。从清洁角度看，房子面积过大，卫生清扫会是一件比较麻烦的事，随着老年化逐步到来，合适的居住面积，有利于家庭卫生清洁维护。
从养房成本看，主要有两个方面，一是物业费，二是交易契税。物业费不难理解，与房产面积大小直接关联。而契税方面，主要是按房屋面积划档，90平方米以下，契税为房屋交易总价的1?90-144平方米，为1.5?144平米以上则是3?举个例子，总价300万元的房子，三个面积段的契税为3万、4.5万、9万元，显然，前两个面积段的税费差别不大。从政策面上看，现在有一个共识，楼市调控应是一个长期行为，所以，限购、限贷等限制购房资格的措施应不会轻易取消，对于不少家庭来说，就会存在这样一种困惑，当收入增长后，可能产生改善需求。而目前很多城市都规定了即使房贷已还清了，再买房仍然需要50?甚至80?首付款。在这种情况下，人们就希望在买第一套房时有一步到位的面积。此外，还不得不提到一个因素，那就是房产税，甚至空置税，按照发达国家房地产市场发展历程，这不过是早晚而已。拿房产税来说，从各专家学者的观点来看，按照面积来征收提得相对较多。比如中国财政科学研究院公共收入研究中心张学诞主任在接受媒体采访时建议，国家统一制定免税面积为40-60平米。这就衍生出两个问题，住房面积小的群体希望把这个名额用足，而面积过大的群体则希望把面积调整到免征范围内，因为谁也不愿意把钱白白花在不使用的面积上，这就形成了一个房产面积“中值”。从以上几个要素考虑，住房需求最多的面积段就是90-144平米，需求决定价值，未来10年，这个住房面积段的房子自然更为“值钱”。
>这“3个户型”最受欢迎>在住房市场发展过程中，逐渐形成了不少的买房经验，比如“随大流法则”、“20?则”、“选树不选湖”法则等等，在确定好地段、配套等需求后，在具体选择楼盘房源时，户型选择重要性不言而喻。无论是居住舒适度，还是转手，户型一定是人们重点考虑的因素之一，一旦选错，后悔也在所难免，这里面不乏因此而成为换房的“导火索”。在懂行人看来，随着人们生活习惯等因素变化，以下3个户型最受欢迎，来看看有道理没？第一、3房户型这里的三房，指的是除客厅、餐厅、厨房和卫生间外的其他房间数。正如前文分析，一般来说，夫妻俩，带着一个孩子，大人需要住一个房间，小孩一个房间，用于睡觉和学习，还需要有一间书房，供大人学习之用。而老人居住也需要3房。除了自己正常居住外，主要还要为子女或孙子（女）留两个房间，以方便他们随时探望居住之用。
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