龙光将自持比例刷新至45%也很令人震惊，那次拍下竞自持租赁地块的房企有融信、爱情地产、万科、华润、电建和交投联合体、德商和德信联合体、中骏、远洋、大发、海伦堡、金地、佳兆业和旭辉等企业。
三轮集中供地竞自持规则下，房企在主动或被动需要开展租赁业务，因自持物业资金沉淀周期长，投资回收慢是绕不开的问题，很考验房企的自持资产运营能力。如西安住建局2021年提出，新出让土地应按比例足额建自持租赁住房，自持年限不低于10年，打破了开发商以租代售的可能性。
高比例的自持/配建比例会侵蚀企业利润，所以在拍地过程中，有房企选择性挑地，尽量避开竞自持地块。当然，也有部分房企出于规模考虑，会被动选择竞自持地块，而忽视利润。
一位参加了成都首轮土拍的投资部门人员曾言，其实很多自持租赁比例较高的土地，是根本算不过来账的，他们不会参与那些土地的竞争。在四川远达将自持比例刷新至59%时，业内同行甚至直呼，是否能算得过账来，有业内人士称，远达可有可能是为员工在成都发展做打算。
融信的账本算的较为清晰，他们在杭州首轮拍地中，拿到5宗竞自持地块。副总裁王卫以钱江世纪城地块为例解释，自持部分投入的成本只是限价的一半，结合周边同类型的物业租金回报在2%左右，未来的整个收益在静态的情况下预计会达到3-4%。
诸如融信的此类房企，可以看成是在主动加法租赁业务。但无论是主动或被动，一个形势不可改变，22城集中供地租赁用地规模在扩大，房企系长租公寓规模也将相应增加。
但在三轮土拍中，一种现象也在发生，涉租赁用地供应模式有所变化，正在从“竞自持”到“拿地配建”再到“纯租赁供地”转变。竞自持地块占比大幅下降，如长沙第二批集中供地竞自持地块数量占比高达83％，而在第三轮占比约42％；成都第三轮供地，取消竞自持，配建减少。
租赁社区兴起
但是配建租赁用地和纯租赁用地在增多，未来集中供地租赁用地也将以这两种供应方式为主。大项目的入市，也意味着大型租赁社区的兴起。
滨江集团自持商品房租赁社区品牌“暖屋”于2018年初便创立，董事长戚金兴公开表达期许，要将“暖屋”打造成继滨江房产、滨江服务之后的又一张金名片。翡翠江南是暖屋在杭州的首秀，早在2021年初便启动招租。
不同于集中式或分散式公寓，租赁社区优势在于集中的物理空间，体量大，房源数量多在1000以上，可以做到拿地、开发、运营、服务全流程一体化，规模化摊平成本，可视为长租公寓的升级版。
上海较为典型，近几年入市的纯租赁用地/自持租赁项目，基本都属于租赁社区。项目体量上相比较“长租公寓”项目更大，如华润置地有巢首个租赁大社区，是上海首宗集体土地建设租赁住房项目，于2021年3月开业。
从地源来看，租赁社区的用地目前主要来自存量改造和新增供应，朗诗寓杭州瓜山未来社区便是属于旧改更新。而新增供应，则主要源自集中供地中竞自持面积以及纯租赁用地供应。
目前来看，房企系租赁产品还是以传统的长租公寓为主，包括中高端服务式公寓、白领租赁公寓和企业宿舍等。运营规模较为靠前的是万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓、朗诗寓、碧桂园碧家国际社区、招商伊敦公寓、地产城方、佳兆业佳寓、合景泰富的合景公寓、金地草莓社区等。
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