作者 | 王泽红
出品 | 焦点财经
2021年被称为“集中供地元年”，改变的不仅是土地供应规则，也使得拿地房企主动或者被动开展租赁业务，“竞自持租赁”是关键所在。
限马甲、限参拍资质、限资金来源和保证金降低等，更多的是指向入场门槛；而“竞自持租赁”规则，意味着开发商需要自持租赁住房。也就是说，房企拍下“竞自持”地块后，有一定比例的房子不能出售，只能拿来出租。
集中供地之前，实际上已经有只租不售的地块在全国涌现，大背景是住房市场租购并举的推进，北京2016出现首个竞拍自持比例地块后，上海、广州、天津、青岛、杭州、佛山等城市相继跟进。
不少开发商也随之转型做“房东”，从早期的万科、龙湖，到旭辉、景瑞、宝龙，在到现在的国家队保利、华润、中海、中粮等。万科翡翠书院是全国首个企业自持租赁住房项目，在2018年开启预租时，“月租1.5万元起，十年租金180万元起”还曾轰动北京租房市场。
为解决新市民、青年人的住房需求，2021年城集中供地极大地扩大了供应租赁用地规模，许多地块设置了竞自持租赁用房和配建保障性房、人才公寓比例等两种规则。北京通过集体用地建设大型租赁社区，上海供应大量纯租赁住房建设大型租赁社区，深圳通过城中村改造，杭州大量配建和自持用地建设租赁住房，成都竞销售型人才公寓等。
经焦点财经梳理，三轮土拍中22城竞自持地块（含租赁用地、保障房用地、人才住房）至少有468宗：首轮最多，超230宗地；第二轮次之，超170宗；第三轮最少，将近68宗（宁波第三轮土拍尚未进行，未包含在内）。
自持租赁用房和配建，是两种不同的模式：前者资产还是属于开发商，租赁产生的收益及未来增值收益都归开发商所有；而后者建好之后需要移交政府，由政府自己或者找专业机构进行租赁经营。
本文讨论是前者，租赁兴起是大势所趋，再加之集中供地规则的加持，势必会有更多房企加入这一赛道。2021年三轮集中供地，见证了太多的故事。以此为视角，可以从土地源头处清晰判断哪些房企在加码或新进入租赁赛道。
竞自持递减
从三轮供地来看，第一批次竞自持租赁用地占比最高，第二批次拿地建配租赁用地最多。22城首轮集中供地， “竞配建，竞自持”及纯租赁住房用地达247 宗，成交建面达394.4 万平方米，预计将增加租赁住房65735套。
总涉租赁地块增加，也意味着房企系参与住房租赁在增多。当前半数百强房企已入局长租公寓，市场参与度不断提升。房企系长租公寓，已然成为未来租赁供给的趋势。
22城首轮集中供地中，杭州、成都、上海、合肥、北京、无锡、青岛、长沙、南京、广州、宁波和济南，是出让涉租赁地产数量或建筑面积较高的城市。
特别是杭州，57宗地块中涉租赁地块数量高达50宗，无论是地块数量还是建筑面积，在22城中均是最高，扣除2宗租赁用地后，自持地块占比高达 74.5%。涉及27家房企，最高自持比例为40%，平均自持比例 9.3%，自持面积总计 66.6万㎡。
成都首次集中供地，也被戏称为“自持大战”，40宗地块中32块竞自持租赁，自持比例纪录频频被刷新，其中高新区中和街道观东社区地块最为引人注目，从30%的自持起步比例，经30轮举牌鏖战后被远达地产拿下，自持比例数字定格在59%，在全国土拍中也颇为罕见。
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