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黑铁时代来了！春节刚过 ， 万科总裁郁亮就拉响了房地产的警报 。 这番言论并非心血来潮 ， 而是源于近一年之久的房地产寒流 。 股市、债市风声鹤唳 ， 如今的房地产正笼罩在一种悲观的情绪之中 。 进入2022年 ， 房地产市场的逻辑和现实已经发生了质的变化 。 回顾房地产20年简史 ， 从“黄金”到“黑铁”的时代嬗变 ， 造就了多少神话 ， 留下了多少唏嘘 。 第一个“黄金时代”长达10年 ， 从1998年房改到2007年强力调控 ， 这是改革的红利期 。
第二个是“四万亿时代” ， 2008年金融危机到2013年调控 ， 这是政策驱动期 。 第三个是“白银时代” ， 从2014年万科喊话到2021年去金融化 ， 这是金融膨胀期 。 第四个是“黑铁时代” ， 始于2022年万科年会 ， 不知终于何时 ， 既是一个颠覆震荡期 ， 更应是回归理性期 。 何谓黑铁 ， 无非破铜烂铁 ， 没有好日子过了 。 房地产商没有好日子过 ， 这不就对了么 。
进入黑铁时代之后 ， 房地产行业将面临颠覆性变化 。
一是房子销售量下滑 ， 房地产整体业绩下降 ， 房企出现亏损乃至破产现象也不足为奇 。
二是房地产企业高管超高薪酬待遇相应缩水 ， 类似于非五星酒店不住、非进口水果不吃等奢靡生活不再成为常态 。
三是房价上涨基本停滞 ， 甚至大多数地方转升为降 ， 更重要的是有价有市才行 ， 怕就怕有价无市 ， 房子卖不出去 。
四是房地产开发进入薄利多销阶段 ， 利润不断下降同时 ， 楼盘质量和品质需要相应提高才能赢得市场 。
由此可见 ， 房地产的黑铁时代不是简单的时空转换 ， 而是颠覆性的洗牌 ， 颠覆性的游戏规则改变 ， 以及颠覆性的盈利模式改变 。
经济学家马光远判断 ， 未来房地产整个行业的洗牌远远超过预期 ， 再过10年 ， 很多开发商会彻底从市场消失 。 80%的开发商会倒掉 ， 这已经不是遥远的未来 ， 而是当下正在发生的事 。 从普通老百姓角度来看 ， 房地产的黑铁时代并不那么可怕 ， 甚至还是一种利好 。 因为 ， 房地产早就偏离其“住”的本质属性 ， 变成一种聚敛财富、升值财富的工具 。 少数有钱人不停地买房炒房 ， 说白了就是为了实现财富累积和增值 ， 再加上金融杠杆的撬动 ， 最大化刺激了欲望的泡沫 ， 也无限拉大了贫富差距 。 然而 ， 对于住房刚需群体来说 ， 这简直就是灾难 。 不买房意味着赤贫 ， 买房背上贷款意味着套牢 ， 怎么选择都是韭菜的命 。 ”鹤岗化”不止东北 ， 许多城市都显现出来了 。 去年以来 ， 一些地方出台禁令不准房地产商降价就是明证 。 现在之所以房子卖不出去 ， 并非市场需求和供给平衡单一作用的结果 ， 而是有钱人正在退场 ， 穷人实在无力接盘的现实局面所致 。 房价不降 ， 表面维护的是市场秩序 ， 实际上是在保护账面上的财富 。
曾经有人炫耀 ， 说自己在北京有一套房价值千万 。
这就是账面上的财富 ， 心理上的千万富翁 ， 于社会、于本人能有多少实质意义？旧社会地主手里有银子就拼命买地 ， 然后土地不断兼并 ， 富者益富 ， 穷者益穷 ， 最终陷入治乱兴衰的周期率 。 现在的有钱人没法买地 ， 就只能买房子 ， 当他们手里集中了大量房产时 ， 与过去的地主老财有什么区别 。 财富需要积累 ， 但是钢筋水泥的房子是最低级的财富导向 。 当最低级的财富把人牵着鼻子走时 ， 社会发展便既难稳定 ， 亦不恒久 。 许家印曾对“恒大”二字释义说 ， “古往今来连绵不绝 ， 曰恒；天地万物增益发展 ， 曰大 。 ”现在看今日之恒大 ， 可能恰恰背离了自己的初衷 。 习惯于攫取暴利 ， 习惯于高负债发展 ， 习惯于高房价而且持续性大涨 ， 这样的好事岂能年复一年、永无改变 。
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