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文丨楼叔
地产寒冬 ， 中小型房企的坏消息可谓一个接一个 。
近日 ， 在港股上市的上海房企大发地产 ， 遭债权人向中国香港特别行政区高等法院提交“清盘呈请” ， 这在近段时期港股内房股中尚属首例 。
一般来说 ， 企业出现明显现金流问题 ， 情况较为严峻 ， 无法按期兑付时 ， 债权人才会采用“清盘呈请” 。 对于此番“杀招” ， 大发地产的反应也是相当激烈 ， 公告称“将强烈反对呈请” 。
“清盘呈请”指公司的生产运作停止 ， 所有资产短期内出售 ， 变回现金 ， 按先后次序偿还或分派给未付的债项 ， 之后按法律程序宣布公司解散的一连串过程 。
那么 ， 此次风波背后 ， 大发地产的债务和现金流情况到底如何？
01
据媒体报道 ， 大发地产遭遇清盘风波 ， 所牵涉的正是前不久 ， 业绩2022年1月18日到期的一笔2.8亿美元债 。 而在债券到期前 ， 大发地产其实已经完成了交换要约及同意征求 。
不过 ， 交换要约及同意征求并没有获得所有债权人的同意 。 此次清盘呈请 ， 正是因为相关投资人不愿意接受自己所购买的美元债被交换 ， 想要大发地产按照约定偿付 。
来源：大发地产公告
考虑到清盘呈请一旦执行 ， 严重时可能涉及到资产清算 ， 所以大发地产的反应 ， 自然在意料之中 。
毕竟 ， 相较于2.8亿美元的总额 ， 这一笔1500万美元优先票据占比不高 ， 而且大发地产目前并没有出现公开违约的情况 ， 如果遭遇清盘 ， 对后续的市场信心将是巨大的打击 。
大发地产对外回应称 ， 目前公司境内业务运营正常 ， 暂未受一系列事件影响 。 此事的后续走向有待观察 ， 不过就财务数据看 ， 大发地产的债务和经营压力 ， 确实不容乐观 。
到2021年上半年 ， 大发地产的三道红线全部过关 ， 属于绿档房企 。 不过现金及现金等价物只有人民币40.59亿元左右 。 另外 ， 2020年其经营性现金流净额约-39亿元 ， 2021年上半年 ， 经营性现金流净额为-7.54亿元 ， 都是为负的状态 。
来源：大发地产2021半年报
对大发地产而言 ， 最引以为傲 ， 莫过于去年的销售表现——累计实现合同销售金额约375.63亿元 ， 同比增长约23.9% 。 不仅完成了年初定下的目标 ， 近24%的增速在房企中也相当少见 。
但是 ， 大发地产的增长势头 ， 今年并没有一直延续 。 2022年1月 ， 大发地产实现合同销售金额约为10.11亿元 ， 同比减少71.94% ， 堪称断崖式下跌 。
02
随着融资收紧 ， 现金流成了房企的生命线 ， 尤其是中小型房企 ， 说爆雷就爆雷了 。 对此 ， 大发地产其实一直都有准备 。
比如 ， 在过去一两年来 ， 大发地产的资产腾挪动作相当多 ， 上海、宁波、芜湖以及成渝地区的相关项目 ， 都曾被大发地产摆上货架：
于2022年1月4日 ， 成都瀚维（本公司的间接非全资子公司）与厦门辰轩订立股权转让协议 ， 据此 ， 成都瀚维已同意出售 ， 而厦门辰轩已同意收购目标公司33%股权 ， 总对价为人民币194895187.07元 。推荐阅读
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