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烂尾楼|昔日豪宅沦为烂尾楼、四合院被拍卖，一个房产帝国的崩盘始末！( 二 )

北京市烂尾楼



图源：微博
仅从这一点来说 ， 在缺水的北京城 ， 就已经十分难得 ， 有一种“身居闹市而得林泉之乐”的别样感受 。
但是 ， 最近的短短几年时间 ， 山水文园从辉煌走向了崩盘 ， 这一切都要从老板李辙的文旅梦开始说起 。
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老板受累于山水六旗文旅小镇
曾有业内人士分析 ， 这个红了20年的山水文园项目是2001-2005年拿下的地 ， 之后 ， 该公司于北京就再没有拿到过其他住宅用地 。
随着一二线城市的土地竞争日趋激烈 ， 山水文园这种项目型公司的生存空间越来越小 ， 只能把目光投向三四五线城市或区域 。
山水文园集团开始尝试转型 ， 进军文旅地产领域 。
当时 ， 美国六旗乐园是与迪士尼乐园、环球影城并称的“世界三大主题乐园” 。 山水文园的文旅梦 ， 就开始于美国六旗乐园这个洋品牌 。

美国六旗 图源：百度图片

为了引进美国六旗 ， 山水文园是下了血本 ， 仅仅六旗的品牌授权费 ， 一个季度就高达1500万美元 ， 一年的品牌授权费近4亿元人民币 。
在外界看来 ， 如此天价的授权费实在是太高了！但在掌舵人李辙看来 ， 这是物有所值 ， 2014年山水文园集团与六旗一次性就签了30年独家授权 。
不仅如此 ， 山水文园还以美国六旗作为一面大旗 ， 在世界范围内引入近300个国际知名品牌 ， 对标万达文旅项目 。
一位山水集团的员工回忆道 ， 李辙是一个非常慷慨的老板 ， 当年他不仅给了六旗高昂的授权费 ， 在引入品牌上也一样 ， 像罗纳尔多这样个别品牌的签约出场费据说就高达100万 。
李辙认为有了美国六旗乐园等300多个国际知名品牌就可以呼风唤雨 。
诚然如此 ， 地方政府看到山水六旗文旅小镇能带来每年近10个亿的税收与数万个就业岗位 ， 以及如此多的国际品牌 ， 纷纷开门相迎 。
从2015年起 ， 浙江海盐、重庆璧山、南京溧水等总共近10多个山水六旗文旅小镇正式签约 。
一时之间 ， 山水文园集团呈现出“携国际品牌而令地方政府”的气势 ， 走上巅峰时刻 ， 并喊出了自己的宏伟蓝图 ， “五年十五镇 ， 市值千亿级” 。
但是 ， 当时就有人指出 ， 这些小镇大多在三四五线城市 ， 消费能级并不高 。 即便如期完工 ， 也未必有足够的消费能力支撑其运营 。
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“三条红线”出台 崩于百倍杠杆

2020年 ， 限制开发商融资的“三条红线”正式出台 。
剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍 ， 开发商融资将严格受这三条红线踩线情况的限制 。
可以说 ， “三道红线”彻底打破了开发商对金融杠杆的幻想 。

图源：腾讯网
如果这份文件早在几年前出台 ， 那么山水文园也许根本没有机会犯错 ， 而对融资和高杠杆抱有幻想的开发商也不止山水文园一个 。
太阳底下没有新鲜事 ， 山水文园的失败和其他地产公司一样 ， 都是因为负债过高 。
在房地产发展的黄金时期 ， 财务杠杆是很多地产公司成功的秘密 ， 杠杆越高、周转越快 ， 公司规模也膨胀得越快 。
李辙当然明白其中的奥妙 ， 也寄希望于高杠杆来撬动自己的文旅小镇 。 但是 ， 这种高杠杆的成功操作 ， 仅限于住宅开发 ， 一旦把它用在长周期的文旅项目上 ， 那么风险将会成几何级别上升 。
每个山水六旗小镇投资规模都在300亿以上 ， 而2016年正式开工的就有浙江海盐、重庆璧山、江苏溧水3个 ， 仅这三个项目就接近1000亿 ， 而签约的十多个项目投资总额就高达3000亿以上 。

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