专家黄奇帆曾这样说过 ， 房地产高速前进的步伐要想停下来 ， 其实措施很简单 ， 只需要禁止房企背着银行买地皮就可以了 。 因为20年来 ， 房地产早已经形成了高度依赖融资的高周转、高负债模式 。 一旦禁止资金入房市 ， 那么整个住房开发和交易就会收缩 ， 反之则变热 。
而随着2022年“资金不断”进入房地产 ， 整个楼市都开始被盘活了 。 将带动成交回温 。
所以 ， 在上述的一系列因素下 ， 才有内行人表示 ， 2022年2-6月 ， 房产迎“回暖潮” 。
近期以来 ， 各路房地产中介都在纷纷为“备战金三银四”和辉煌的上半年摩拳擦掌 ， 诸多有购房需求的人 ， 也开始蠢蠢欲动 ， 尤其是无房人 ， 担心如果不趁早上车 ， 新一轮价格高涨到来之后 ， 自己可能更加买不起了 。
那么 ， 事实上的房地产走向 ， 真的如专家们所说的那样“快速回暖潮”？或许未必 ， 专家：3条件下 ， 房价或超人想象 。
1、居民对房地产的预期已经变了 。
这一点在两份报告中可以看出端倪 。
第一个是2021年末 ， 社科院财经战略研究院发布的《住房报告2022》 ， 在这份报告中 ， 社科院预测 ， 2022年的房地产呈现出上半年冷、下半年热的状态 。 与此同时 ， 社科院认为 ， 全年房地产依然呈现出“平稳”走向 ， 整个年度房价涨幅在-3%至3%之间 ， 简而言之 ， 就是说 ， 房地产价格的涨跌同比“没有变化” ， 甚至可能是价格回落 。
第二个是央行对季度储户的调查报告 ， 在上个季度调查结果里 ， 超过50%的人表示下个季度房地产的价格会继续保持“基本不变”的状态 。 更核心的是 ， 对房地产“看涨”的比重已经大打折扣 ， 比起前些年动辄20%的看涨比例 ， 这一次的调查显示 ， “看跌”的人数其实更多 。
两份报告给出了一个共同的结论：无论是机构的“房产预测”还是“居民房产预期”都变得更加理性 ， 不会“一味看多房产”了 。
2、房地产税到来 ， 成本可能提高 。
学者任泽平等人在去年做出过预估 ， 他们认为房产税在近2-3年内不会出现 ， 任泽平认为房产税还需要很多铺垫工作 。 然而让不少专家没有预料到的是 ， 房产税通过“授权”的方式已经开始试点了 。
为什么说房产税对购房有影响呢？主要是因为房产税是保有税 ， 会直接拉高房产的持有成本 ， 即便是在房子不转让、不出售的情况下 ， 房主依然需要按时交税 。
而我们知道 ， 随着房地产进入“平稳期” ， 住房每年增长10%已经一去不复返了 ， 后边的年份里 ， 房子可能根本不升值 ， 房产税直接提高保有成本 ， 这种状态下 ， 谁还愿意多储备房产呢？
更何况 ， 房产市场已经趋于饱和 ， 在《金融界》央行曾发布过城镇家庭资产负债报告 ， 显示我国城镇家庭户均资产318万元 ， 房产保有率达到96% ， 户均住房保有1.5套 。
在不缺房子的背景下 ， 成本项还在提升 ， 谁还去多买房 。
3、独生子女增加 ， 出生率下滑 。
人口转折点的出现 ， 也是制约房地产继续辉煌的大因素 ， 2021年全年新生儿数量只有1062万人 ， 比起2020年新生儿的1200万人再度减少 。
新生儿比例降低 ， 老年人口数比例增加 ， 60岁以上的人比例超过18% ， 已经进入到了老龄化阶段 。 人口红利开始褪去 。 而房地产的前进 ， 就依赖的是青壮年劳动力人口 ， 出生率下滑至1.3水平 ， 今后谁来继续接盘住房市场呢？
结论：在2022年金三银四 ， 房地产或许有一定的“回热” ， 但是并不会有多大的提升空间 ， 房地产税、人口转折等成为了长期约束因素 。
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