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中国地产|绿景中国地产的“小而美”尴尬：毛利大幅下滑，又遭负面评级( 二 )

深圳市中国地产白石洲绿景中国


但联合国际也表示 ， 该评级受制于其合约销售规模 ， 一般的流动性和基本的融资渠道 ， 以及依赖于数量有限的开发项目 ， 因此存在集中性风险；而展望稳定反映对绿景增持白石洲开发项目股份后将审慎扩大其经营规模的预期 。
此外 ， 联合国际还称 ， 若绿景中国地产以EBITDA（税息折旧及摊销前利润）利息覆盖率衡量的财务杠杆水平持续增长 ， 低于2倍 ， 或债务/资本比率持续上升至70% ， 和/或其流动性和经营状况恶化 ， 即其经营活动净现金流 ， 合约销售金额 ， 和/或收入出现持续大幅下降 ， 将考虑下调绿景的信用评级 。
对于接连被下调评级一事以及公司发展方面 ， 《港湾商业观察》联系到绿景中国地产公司首席财务官兼公司秘书陈健民 ， 他未对此做出回应 。
02毛利率持续下滑  “小而美”能挺多久？
从2021年上半年经营状况来看 ， 绿景中国地产的下滑态势就表现无疑 。
2021年上半年 ， 绿景中国地产中国实现营业收入约20.3亿元 ， 同比下降约17.5%；毛利为9.63亿元 ， 同比下跌约39.9%；毛利率为47.5% ， 同比下降17.6% 。
在地产行业 ， 绿景中国地产有着“小而美”著称 ， 原因是公司规模多年来停滞不前 ， 但利润颇佳 ， 尤其被众多投资者所熟悉恰恰是高毛利 ， 即便下滑幅度颇大 ， 但仍然高于房地产行业平均水平 。
然而 ， 这一大幅下滑趋势却已成为现实 。 2020年 ， 绿景中国地产实现营收54.25亿元 ， 同比下滑21.4%；毛利约为26.66亿元 ， 同比下跌约39.8%；毛利率49.1% ， 同比下滑15.1% 。
“绿景中国地产毛利率之所以高于同行 ， 很核心的原因是 ， 公司极少通过招拍挂拿地 ， 且大都是旧改项目 ， 旧改项目的特点普遍是周期长 ， 利润高 ， 但存在的不确定因素是 ， 如果旧改周期遇上行业巨大调整之时 ， 则无疑或将影响到公司的销售前景 。 另外 ， 从行业以及公司业务所面临的挑战来看 ， 预计2021年绿景中国地产的营收以及毛利率大概率还将继续下行 。 ”一位房地产行业资深观察人士向《港湾商业观察》表示 。
众多周知 ， 绿景中国地产近年来最出名的项目莫过于深圳最大城中村旧改白石洲 。
1月19日 ， 绿景中国地产发布公告称 ， 深圳白石洲城市更新项目一期01-08地块取得建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证 ， 并命名为“绿景白石洲璟庭” 。
资料显示 ， 白石洲城市更新项目一期01-08地块命名为“绿景白石洲璟庭” ， 总建筑面积45.66万平方米 ， 计容建筑面积31.46万平方米 ， 其中住宅及公寓25.7万平方米 ， 商业5.34万平方米 ， 其他4165平方米 。 规划有1栋5座塔楼 ， 其中 ， 2座商务公寓（1座26层、1座59层） ， 3座超高层住宅 ， 均为74层 。 绿景中国地产正全力加快项目施工进程 ， 确保按计划推出市场销售 。
据悉 ， 白石洲旧改分4期滚动开发 ， 开发周期8-10年 。 2020年8月绿景取得项目合共80%股权 ， 2021年4月确认为1期开发主体 ， 2021年7月获得一期项目用地的批复及建设用地规划许可证 ， 2021年第四季度“补地价” 。 该项目将于2022年底或2023年初取得项目一期预售 。
截至2021年6月30日 ， 绿景中国地产拥有土地储备约868万平方米 ， 其中约80%位于大湾区内的深圳、香港、珠海及东莞等重点城市 。 （港湾财经出品）

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