【楼市|央妈对楼市的表态怎么理解？】
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中国房地产真正的妈央妈昨天对楼市表态了 ， 千言万语一句话就是楼市不能调整太剧烈 ， 意思就是得缓口气 。 因为从去年四季度以来到现在 ， 调整确实太剧烈了 。 刚过去的二月份 ， 百强房企的销售额同比几乎是腰斩了 ， 但是这个缓口气是不是很多人说的后面要来一波大阳春呢？建行行长也补了一刀 ， 不要想买房 ， 升值的时代已经结束 ， 这是什么意思呢？
就是这波发言他的逻辑是这样的 ， 去年以来这波楼市的调整是对的 ， 人家没有说有问题 ， 但是确实不能调整的太剧烈 ， 那将来调整的平稳一点 ， 方向还是要继续调整 。 有人说我不信以前每次大放水之前从来没说自己要放水 ， 我这次信你个鬼 。 反正对房地产这样高杠杆的市场来说 ， 银行肯定是决定它走势的最终重要的决定因素 。
但是昨天会上还有一些话可能更重要 ， 但是被大家忽略了 ， 就是将来银行放贷款的信用约束还是会越来越严的 。 什么叫信用约束？银保监会主席郭树清说的他自己的事儿 。 二十多年前他在央行当外汇管理局的局长 ， 申请了这个住房公积金贷款 ， 从审核到发放用了半年时间 ， 以他的工作稳定性和还款能力 ， 当时还要审核这么久 。 当然也有一些技术原因 ， 但是主要是说明当时的银行对这个信用审核还是非常严格的 。 结果后来这二十多年这个房贷是哗哗往外发 ， 洪湖水浪打浪 ， 一浪高一浪 。 在好多年时间里面 ， 这里面的信用审核啊就已经形同虚设了 。 就像首付来源、收入流水这些东西 ， 甚至包括一些经营贷 ， 就是房地产市场 ， 这些大家都心知肚明 。
一直到前两年才把这块又收紧 。 是因为在普遍没有信用约束的情况下 ， 放出去这么多的贷款 ， 这不是开玩笑的 。 将来万一房价跌了怎么办？有些人还不起款怎么办？会产生多少的坏账？而且大家觉得郭树清二十多年前那个故事 ， 他作为一个央行的官员申请一笔贷款都审核那么严格 ， 是不是有点太夸张？这个东西其实也没那么夸张 。 美联储的前主席伯南克在2014年退休的时候申请了一笔房贷 ， 直接是被拒绝的 。 原因是尽管他的潜在收入可能很高 ， 但是他的工作已经不稳定、不规律了 ， 银行有一个自动现有审核的机制就把它给pass掉了 。
所以大家看 ， 美联储这些年放了这么多的水 ， 为什么它前些年一直没有出现那种大水漫灌的一些通货膨胀、房价飙涨的一些情况 。 当然这两年疫情除外 ， 就是因为它的商业银行对这个信用约束 ， 信用审核是特别严格的 ， 一直到现在都这样 。 当然这也是吸取了次贷危机的教训才变老实 。 但是这里面的本质就是信用是金融的基础 ， 没有这个东西 ， 钱是没办法流通的 ， 流通也是瞎流 ， 最后是一地鸡毛 。
有了信用这个东西 ， 金融业放出来这些水啊才能催生出来有效需求和有效投资 ， 要不然是啥就是泡沫 。 拿钱的人可能是不干活的 ， 真的还不起贷款的 ， 就会瞎搞了 。 所以这两年查收入来源 ， 查售楼流水 ， 包括经营贷、消费贷 ， 都是为了把信用这个口子收紧 ， 当然也不能收那么紧 ， 要不然真的受不了 。 所以现在说调整不能太剧烈 。
但是在大的趋势上 ， 这一块肯定还是越来越严格了 。 什么是房地产的长效机制？除了房地产税之外 ， 这个金融行业的信用约束也是长效机制的一部分 。 大家投资的话对房地产就量力而为吧 ， 不要再瞎折腾了 。
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