这也就意味着 ， 在上述这些热点城市买房 ， 至少需要承担40万元的首付以及5000元的月供压力 ， 对于刚踏上社会的群体来说买房难度很大 ， 数据显示一线城市刚需购房年龄平均线33.5岁 ， 在纳入统计的12个城市群中 ， 京津冀刚需置业平均年龄最高 ， 达到33.9岁 ， 其后是海峡西岸 ， 约为33.4岁 ， 而粤港澳紧随其后 ， 约为33.2岁 。 说明房价与居民收入水平已经严重脱钩 。
对于房价过高的问题 ， 央媒经济日报也多次发文指出其弊端 ， 在《别让高房价吓跑大城市的年轻人》中明确指出：年轻人才是一个城市的未来 ， 才是创新发展的核心 ， 但是现在很多城市的高房价对年轻人不友好 ， 亟需给楼市降温 。 与此同时 ， 新华社在其《楼市拐点隐现 ， 房贷利率仍有上涨空间》中更是直言表示：当前时期 ， 我国绝大多数城市房价都偏高 ， 亟需调整 。 用8个字总结央媒的观点就是：“房价偏高 ， 亟需调整” 。
那么房价需要回落至怎样的水平 ， 才属于“合理”范畴呢？对此金融专家朱运来发表了自己的观点：现在的房价下跌27%才是合理水平 ， 即我国合理房价应该在8000元左右 。 原因很简单 ， 根据国家统计局公布的数据显示 ， 2021年我国城镇居民人均可支配收入47412元 ， 按照每户两个劳动力计算 ， 买一套80平米的房子 ， 总价为64万元 ， 相当于5.89的房价收入比 ， 刚好符合国际“3-6”的房价收入比合理水平 。
对于这个问题 ， 融创董事长孙宏斌也给出了自己的观点 ， 孙宏斌表示：“房价调控的威力不可小觑 ， 未来购房需求和房价都会出现逆转 。 如果房价下跌超过30% ， 那我们（这里指房企）就都死了” 。 也就是说 ， 在孙宏斌看来 ， 房价的底线为30% ， 一旦下跌幅度超过这个值 ， 那么房企就无法经营下去了 。 潘石屹给出的底线则更加低 ， 潘石屹认为一旦房价下跌超过20% ， 那么很多房企就会消失 。
那么孙宏斌和潘石屹的看法是否正确呢？笔者认为具体要分城市来讨论 ， 原因是随着当前楼市的持续“分化”下 ， 人口集中向热点城市流入 ， 因此对于人口持续流出的城市来说 ， 意味着住房需求在持续减少 ， 而这些城市的房价自然也会出现持续“阴跌”的情况 ， 换句话说楼市泡沫已经在不断消除了 ， 比如北方的一些偏远城市 ， 房价下跌空间没有30% 。
但对于人口持续流入的热点城市 ， 比如当前四个一线城市 ， 公开数据显示过去20年 ， 广州房价上涨了16倍 ， 上海房价上涨了18倍 ， 北京房价上涨了31倍 ， 深圳房价上涨了33倍 。 当前除了广州以外 ， 其余三个一线城市平均房价已经突破了67000元/㎡ ， 即使下跌30%也高达4.7万元/㎡ ， 超过了大多数人的工资承受能力 。 因此对于人口持续流入并且楼市泡沫严重的城市来说 ， 显然有更大的下跌空间 。
正如央媒评价的那样：我们不能再走房地产拉动经济发展的老路了 ， 高房价问题亟待解决 ， 数以万计的普通市民 ， 更迫切希望房地产能够回归居住本源 ， 房价能回归合理水平 。
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