|福州市中心改善盘，已售变未售，网签也能作假？

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今天分享一个近期看到一个神奇现象，就是关于网签的。
龙庭路95号项目位于鼓楼区龙庭路， 2021年12月底，一领证就全部网签，连备案价都看不到，后续也揭秘了项目的备案均价4.6W 。

这几天有意思的现象出现，项目网签的房源少了，出现了5套可售，已登记3套。
从可售的房源备案价来看，与当初揭秘的完全一致。
分析：这就是网签一种特殊的情况，网签一般分成：已签、已登记。
买房，第一步就是已签，随后变成已登记。
按群友的分享：已签是已网签，已登记是已送房管局备案
个人理解：已签相当于封锁房源，但是名义上还没完全归属于你，已登记，相当于正式办理完成。
一般情况下，如何统计一个项目的去化情况，都是按已签这个状态统计，毕竟很少有这种情况。
特艺城天骄项目位于台江区南公园附近，特艺城上面盖的类SOHO独栋，项目2021年3月领证备案， 240套房源，备案均价3.25W 。
2021年5月，写楼盘分析的时候，当时项目已经网签206套，可以说非常迅速。

分析：一开始以为这个项目非常热销，后来读者留言，项目很特殊，提前网签了，依然在售。
而且还采取分销的模式，只不过那些单价看上去，跟备案价差距非常大，小户型单价高达4W ，宣传海报还专门打上了即买即办证。

截止目前，这个热销的项目，从上次分析开始，已经过去10个月，而这么长的时间里面，仅仅多网签了26套，依然存在中高楼层房源。
可以说这个案例，特殊的点是：已登记的都能在市场加价出售。
能解释这个操作，可能即买即办证是目前合理的答案。
盘点总结对于这种网签非常特殊的项目，大部分自身也有很多额外操作，比如去年高新区的福晟印江南，项目被抵押，要求相关部门解封才能出售。
当然更多的是，不打算按备案价出售，特别是这几年市中心的新盘，加价已经是主流。
对于上述的龙庭路，实际价格，房企的股票业绩预报回复函，有一段描述，应该很好地反应了真实的价格。
大福建D项目，尚未开盘， 2021年市场下行且限价严格，预计售价无法覆盖项目成本。（由8.72万下降至6.42万）

虽然无法确定D项目是哪个项目，但是从单价，以及无法保本的信息，大概率就是该盘。
按目前网签的变化，已登记3套，可能才是真实的去化情况。
2020年到2021年，市中心的豪宅，价格也下跌不少，当年高价拿地，如今的售价，也无法保本。
【|福州市中心改善盘，已售变未售，网签也能作假？】这就是这几年的楼市，不管房企，还是购房者，短期内最好的局面：保本出。

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