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提问：星叔 ， 罗湖湖贝田贝那边的旧改你是否看好？买老破小怎么样？总价低投入划算 ， 有没有可能成为未来的下一个大冲？
回答：罗湖片区较小 ， 同时由于发展较早 ， 开发比较充分 ， 房价和整体感官类似 。
罗湖从供应上看 ， 楼龄较老 ， 品质较差；虽然商业、教育、医疗配套都很成熟 。
但从需求看来 ， 由于罗湖产业较弱 ， 小白领、金领因为太破太远看不上 。
甚至居住在福田等地区的深圳老一代人也嫌弃
就只剩下罗湖本地的改善需求 ， 但改善需求不如刚需旺盛 ，
且留下罗湖生活的人往往经济实力有限 ， 有钱人又都去了华侨城或香蜜湖 ，
小老板们也都转移到了关外
因此罗湖需求不足 ， 并不断衰退 ， 中长期看跑输大势 。
老破小——没有未来！
很多人想买房增值或自住 ， 但是由于总价约束 ， 不得不考虑市区老破小 ， 但往往忽略了它的流动性 。
前些年 ， 老破小因其总价低 ， 涨幅不差且成交快 ， 随时可以换钱 ， 几乎等于硬通货等特点 ， 深受买房者喜爱 。
但这两年颓势明显 ， 回调幅度跟外环外的房子差不多 ， 怎么这类产品突然就不受追捧了呢？
一线城市的老破小的优势是交通和配套十分完善 ， 出门就是大商场 ， 就是三甲医院 ， 就是好学校 。
很多买老破小的人都是看中这些指标 ， 不过随着城市配套的改善 ， 特别是轨道交通的发展 ， 这些优势正在被追赶 。
从增值的角度来说 ， 老破小的价值远远赶不上近郊盘 。
随着消费升级 ， 换大房子是刚需 ， 面积更大是基本指标 ， 首先就排除了老破小 。
老破小只剩下*这一个优势指标 ， 而并不是所有的老破小都有优质* ， 后者的增值空间越来越有限 。
提问：星叔 ， 现在一些城市房租在下跌 ， 但房价反而在上涨 ， 是楼市泡沫要出现了吗？
回答：房价与房租 ， 向来并不同步 ， 而经常出现背离 。
房价上涨而房租下跌的场景并不少见 ， 根本原因在于两者的决定机制不同 。
房价取决于有钱人 ， 房租取决于普通人 。
房价可以无限高 ， 房租却很难一直涨 。
房价容易受到信贷水平的影响 ， 在加杠杆的支持下一路上行 。
而房租 ， 却始终受到供求关系制约 ， 更受到居民实际收入水平的约束 。
房价与居民收入水平没多大关系 。
而租房市场则受制于就业和收入 ， 只要收入不涨 ， 房租就没有肆意上涨的空间 。
除非出现长租中介这种机构 ， 租房市场一般很难大起大落 。
即便存在供求失衡 ， 存在这种中介机构 ， 一旦就业和收入受到影响 ， 房租的上涨空间必然也会受到限制 ，
而一旦信贷松绑 ， 房价就如同脱缰之马一路向上 。
总而言之：房价短期是由资本和金融杠杆决定的 ， 但是房租的波动却并不是房价决定 ， 而是由收入决定！
提问：星叔 ， 坐标杭州 ， 资金不多 ， 打算投资 ， 您觉得哪些板块有价值？
回答：很多一线城市投z客来杭州看房 ， 喜欢两个片区：沿江诸城、未来科技城 ， 这是对的 ， 跟着产业走 ， 房价5-7万 ， 对于深圳人来说 ， 依然是白菜价 。
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