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黄埔|除了城光富颐，老黄埔没有行情( 二 )

二手房黄埔保利



再往东就只有万科尚城、佳兆业城市广场 ， 这里已经脱离老黄埔了 ， 而且一堆旧改等着上市 ， 将来内卷更加严重的区域 。
第一梯队可以满足自住加投资 ， 但是当下要看价格 ， 目前只有急卖降价的业主才有可能卖出 。
老黄埔的风向标以前是金碧世纪 ， 当金碧世纪的两房开始大量成交时 ， 行情就已经起来了 ， 才会蔓延到裕丰围和文冲一带 。
第二梯队相对会弱一些 ， 环境也差一些 ， 自住上来看怡港更好 ， 东门出去就是黄埔公园 。
第三梯队是给刚需上车的 ， 悦涛和金逸完全是占了个地铁口 ， 如果预算在300多万 ， 也可以买 ， 但这个预算的人可能会更倾向于去买科学城的次新大盘 。
老黄埔的二手比较坚挺的还是保利学府里、黄埔花园这种人车分流的刚需盘 。
像金碧世纪、怡港花园这些物业一般的 ， 已经略显颓势 ， 特别是未来新盘多、大盘多的黄埔竞争力略显不足 。
看看这些值得买的二手一双手都没有 ， 第三梯队基本已经是不太推荐的了 。
下面我们就要对比一下老黄埔到底值不值得买了 。
三、今年老黄埔的二手没有行情追求城光富颐的仅仅是因为价格倒挂吗 ， 当然不是 ， 是老黄埔真的有点老了 。
你说旧改拆迁这些需要时间吧 ， 你以为那么多老破小都会纳入拆迁吗 ， 当然不会 ， 老黄埔95%以上的老破小还会原地不动 。
同样的两三百万的老破小 ， 天河海珠不也有一大堆吗 ， 它们都没希望 ， 你觉得老黄埔的老破小会有吗 。
同样是500多万 ， 你选金碧世纪90的三房一卫 ， 还是黄埔花园92的三房一卫 ， 还是城光98的三房两卫 。
一个是楼龄老、物业一般、户型一般、学位一般 ， 另一个是楼龄新、物业好、户型好、新校区 ， 你怎么选？

超过600万怎么买呢？是城市之光的114/125 ， 还是富颐的140呢？
超过600万性价比就一般了 ， 这个预算都可以买金融城的小三房了 ， 这也是为什么城光价格上不去的原因 ， 老黄埔目前还吃不消这个总价 ， 更别提城光170的超豪宅产品了 。
300-400万的刚需两房怎么选 ， 有金碧世纪、君和名城、黄埔花园可以选 ， 这个预算的总价低 ， 刚需可以接受 。
但是这个预算的范围太大 ， 竞争太多 。
好比君和名城400多万的两房 ， 还不如去天河买个盈彩美居的两房 。
同样 ， 你可以选择买海珠东晓南的两房 ， 赤岗两房 ， 还可以选择科学城次新的大三房 。
好 ， 你说那些太远 ， 那再对比一下附近的 ， 珠花的三房和富颐的两房也才三百多万 ， 两个都是新盘 ， 新盘的上车门槛越低 ， 也是变相的抢夺二手的客户 。
你也别说你近地铁这点优势了 ， 他们学校好、户型好一样有竞争力 ， 只要他们不清盘 ， 三四百万的老黄埔二手就卖不出去 。
老黄埔目前的客群主要是天河外溢过来的 ， 是因为买不起天河而过来的 ， 天河的行情起不来 ， 老黄埔就没有机会 。
如果老黄埔的二手涨不起来也卖不掉 ， 那老黄埔的一手也涨不了 。

最后我们总结一下吧 。
老黄埔的二手今年没啥机会 ， 第一是被大盘竞争内卷 ， 第二是这些小区基本已经被大开发商、大花园、好的物业、好的产品户型所取代 ， 第三 ， 黄埔引吸了太多的年轻人 ， 这些年轻人的要求更高 。
未来老黄埔的标杆应该还是城市之光 ， 当然 ， 我不是说城光就一定很好 。
只要它周边还有新盘供应 ， 价格就上不去 。
我是看好老黄埔的 ， 但同时也要看未来旧改的速度、人口的增长、大盘的供应等情况 。

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