黄埔|除了城光富颐，老黄埔没有行情保利|二手房

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这是拿铁房产观的第132篇原创

看到标题，以为我是来捧城光的，那你就错了。
老黄埔的希望是鱼珠和旧改，而除了城光、富颐、鱼珠，能让你看到希望，老黄埔真的只剩一下一个 “ 老字 ” 了。
一、城光和富颐之顶流为什么过去两年，城光和富颐能这么受关注？
一是受到黄埔放松限购，老黄埔新盘稀缺供应，一大堆投资客冲入黄埔，二是受限价约束，和二手形成价差，三是鱼珠第二CBD概念和旧改需求的释放。
我们一个一个来破，黄埔限购放松已经收回，这种刺激已经没有了，投资客少了一大半。
很多我认识的一些投资客，以及过来咨询我的，他们都想去那里投资买一套，甚至有人卖了天河去那里买，卖了白云去那里买，卖了番禺去那里买，看到别人买我就买，跟风炒作严重。
和二手形成的倒挂，实际上已经消除了，保利学府里和金色悦府挂到六万多，就说明城光和富颐便宜了是吗。
当然不是，是这些次新二手本来就贵了，他挂六万也要卖得出去才行呀，从实际成交来看，老黄埔的二手成交非常困难，二手成交价格已经回落到5万出头，甚至低于5万，而且鲜有成交。
老黄埔的二手中介门店关了一家又一家，门可罗雀，光环被城光和富颐抢走，即便是急卖的业主，也不一定能出手，何况，他们都还指着鱼珠概念再涨一轮呢。
那些挂到6万的黄埔花园， 6万5的保利学府里，甚至7万的金色悦府，你看有成交吗，应该是挂着让城光出货吧。
我认为这种倒挂是虚的，如今城光只需五万出头， A区也不见得好卖，至少没那么抢手了。
【黄埔|除了城光富颐，老黄埔没有行情】
如果老黄埔还有其他旧改盘上市加入竞争，那整个老黄埔的二手未来两三年依然艰难。
还有一个是鱼珠的概念和旧改，所有需要依赖概念的板块，房价多少都会有溢价，比如老黄埔。
目前老黄埔新盘不多，所以内卷还不严重，你看看科学城的内卷就知道了。
科学城的新盘和旧改盘大量上市，挤压了二手的价格，涨上去的跌回来了，鼎峰最高能卖到6万多，现在才五万出头成交。
一是说明之前涨得太多了，价格不合理，二是说明供大于求，价格需要回调坐实。
这一点上面，科学城走在了老黄埔前面，用价格和市场告诉你，产业再好，概念再强，也敌不过供应巨大。
回调其实是件好事，就是去帮你坐实这个价格，经过半年多的博弈，科学城稳定在了五万以内，从保利罗兰的定价就可以看出来，高了就卖不出去，四万多还是有竞争力的，别跟我提吊着卖的大壮了，你不觉得贵就去买吧。
二、老黄埔的二手怎么选我们先确定一下老黄埔的二手哪些是值得买的，价格放到后面再对比。
第一梯队：金碧世纪、保利学府里、黄埔花园、中鼎君和名城、金色悦府。
第二梯队：怡港花园、万科城市花园、金碧领?、东城华庭、海伦时光。
第三梯队：金逸雅居、悦涛雅苑、黄埔雅苑、丰逸尚居、东港花园。
另外有两个可以卖的回迁房是安厦花园、瑞东花园，由于是带花园的原装电梯房， 2房也才200多万，也会受到刚需青睐，你能接受3梯十几二十几户就行。