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清盘|“自杀式”暴雷！大发地产欠债不还，恒大之后又一家？( 二 )

恒大债权人清盘


这种“大挪移”的做法 ， 或许的确可以来改善现有的现金流 ， 但是终究是暂时的 ， 借的钱终究要还 ， 并且在如今“高杠杆”失灵与流动性风险增加下 ， 更高的利率带来的成本或许只能进一步加重其负债情况 。
并且 ， 此次交换要约 ， 虽然获得86%的债权人同意 ， 但是仍旧有4036万美元债权人未同意展期 ， 如若并未按时兑付 ， 自然会是大发地产道路上的“大隐患” 。
此次清盘呈请也印证了大发地产并未针对于未同意展期的债权人按时按约进行兑付 ， 这才使得大发地产想转移推迟的“隐患”提前触发 ， 从而还产生了到期利息未还、拟境外债重组等诸多连环反应 。
如此得不偿失的结果 ， 大发地产更像是自己织了一个“套子”把自己装了起来 ， 聪明反被聪明误 。
大发地产：迷雾下的“优等生”？作为成立于1996年 ， 深耕于上海与长三角地区的老牌房企 ， 大发地产这番做法 ， 或多或少让人感觉有些不至于这般 。
【清盘|“自杀式”暴雷！大发地产欠债不还，恒大之后又一家？】从2018年于港交所上市以后 ， 大发地产的发展一直都保持着较高的增速 ， 从2018年销售额破100亿、2019年破200亿、到2020年破300亿 。 并且 ， 在今年一月所发布的截至2021年12月末未经审核运营数据 ， 实现累积合同销售额约375.63亿 ， 同比上升约23.9% 。
可见其在当下房地产行业疲软的大环境下 ， 依旧处于增长状态 。 纵观近期所披露2021年度销售额的房企中 ， 诸多房企并未达成业绩目标；然而 ， 大发地产不仅完成了360亿的年初目标 ， 其23.9%的增长率在百强房企中也属前列 。
并且 ， 从大发地产去年8月末所公布的半年业绩报来看 ， 报告期内 ， 大发地产合同销售额约为人民币258.09亿元及合同建筑面积159.03万平方米 ， 较2020年同期分别增长约130.3%及98.6% 。
以房地产的“三条红线”对比 ， 其净负债率约为56% ， 资产负债率（剔除预收账款）约为69% ， 总现金短债比维持在1.4倍 ， 一条线未踩 ， 全为绿档；可谓是实打实的“优等生” 。
然而 ， 这位“优等生” ， 近三个月来的连环暴雷 ， 也让自身“优质”的标签笼罩上了一层迷雾 ， 不禁让人往“负面”所揣测 。 或许 ， 也是源于过往里 ， 其不少举动都与所表现的业绩高增长、低负债率、全绿档的所相违背 。
首先 ， 从2020年以来 ， 大发地产已经接连发布出售了多家子公司股权的公告 ， 这些被转让的子公司大多位于长三角地区以及成渝两地 。
据天眼查APP查得 ， 其最近的一次公告在1月5日 ， 宣布1月4日 ， 大发地产的间接非全资子公司成都瀚维与厦门辰轩订立股权转让协议 ， 成都瀚维已同意出售 ， 而厦门辰轩已同意收购目标公司33%股权 ， 总对价约人民币1.95亿元 。
本次交易所涉及项目 ， 为成都新都区湖光里院 ， 该项目由大发、保利与旭辉联合开发 ， 此次转让将产生约7840万元亏损（除税前） 。 而且 ， 成都市场是大发地产近几年重点发展的地区 ， 此次宁愿亏损还要转让 ， 不禁令人怀疑其现金流早就面临较大的压力 。
其次 ， 对于大发地产来说 ， 虽然业绩飞速增长 ， 但是其有息负债总额也在持续增长 ， 2018年—2020年分别为56.45亿元、90.93亿元以及126.54亿元 ， 三年翻了2倍多 。
同时 ， 在有息负债总额的高速增长下 ， 大发地产的融资成本也一直居高不下 ， 从大发地产目前流通中的3笔离岸债券可以看出 ， 票面利率均在12.375%~13.5%之间 。 根据 Wind的数据 ， 2021 年12月境内债平均利率为4.26% ， 境外债平均利率为5.97% 。

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