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买房投资决策是否正确 ， 其实取决于未来房价的走势 ， 如果未来房价上涨 ， 那么就应该买入 ， 如果未来下跌 ， 那么就应该不买 ， 或者需要的时候再买 。
【房价|避免投机，买房需要追求基于价值的安全边际】但是我们有能力去预测房价的走势吗 ， 很难 ， 房价走势受很多因素的影响 ， 有主观的因素 ， 也有客观的因素 ， 有长期的因素 ， 也有短期的因素 ， 去预测房价未来的走势 ， 反倒不如去评估一个城市房产的内在价值 ， 更加可行一些 ， 然后基于价格与当下和未来内在价值的比较综合判断买入房产是否有足够的安全边际 。
对于没有足够安全边际的房产 ， 坚决不买 ， 哪怕近期看涨 ， 也不应该在情绪的裹挟下购买 。
那么 ， 如何对一个城市房产的内在价值进行评估呢 ， 在众多评估模型中 ， 租售比和房价收入比是两个比较容易使用 ， 也相对有效的模型 ， 租售比=城市每平方米房租月均价/每平方米二手房均价 ， 合理的范围大概在1：200~1：300之间 ， 通俗的表述为 ， 通过200~300个月的租金能回收房产的全部价值 ， 房价即处于合理区间 。 房价收入比=城市每平方米二手房均价*人均住房面积/人均可支配收入 ， 人均住房面积取40平方米 ， 房价收入比合理的范围在10~20之间 ， 城市量级越高 ， 房价收入比的合理值越大 ， 买房的压力越大 ， 通俗的表述为 ， 购买一套面积为40平方米的房产 ， 需要10~20年 ， 即每年的可支配收入可购买2~4平方米房产 ， 房价即处于合理的区间 。
可以使用这两个模型对当前房价进行评估 ， 某个城市每平方米二手房均价=每平方米房租月均价/合理的租售比 ， 合理的租售比取1/300的话 ， 则每平方米二手房均价=每平方米房租月均价*300。 用房价收入比模型的话 ， 每平方米二手房均价=人均可支配收入*合理的房价收入比/40 ， 合理的房价收入比取20的话 ， 则每平方米的二手房均价=人均可支配收入/2 。
这是静态的估值 ， 得出来的结果往往比实际的房价低 ， 即得出房价太高 ， 泡沫很大的结论 ， 但是在前些年 ， 租金和可分配收入快速上涨的情况下 ， 往往因为错误的判断 ， 而错过了房价上涨的机会 ， 所以还需要把未来的增长考虑进去 ， 采用动态估值的方式 ， 即用未来的租金价格和未来的可支配收入 ， 去评估价值 。
人均可支配收入可以采用与当地GDP同样的涨幅去估算 ， 租金水平同时受到未来人口增长的影响 ， 可以比GDP以更快的速度增长 ， 进行主观地修正 ， 但是要控制总的租金水平不高于人均可支配收入的40% ， 否则在一个地方就没法生存 ， 只能离开 ， 去其他租金更低的地方生活 。
然后总体评估价格相对于当前和未来的价值是否有安全边际 ， 有足够的安全边际就可以买入 ， 没有安全边际的时候就坚决不买 。
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