中原集团|黄奇帆的预言：90%的地产商熬不过10年( 二 ) 中原集团

中长期贷款主要是房贷按揭，也就是说贷款买房的少了，虽然459亿跟万亿比起来不算多，但是这是自2007年以来，首次出现减少，可见现在的买房意愿。
房住不炒，真实的需求暴露，其实也还真就不需要那么多房企。

如果真的有8万多的房企没了，房地产会崩盘吗？
也不会。
在黄的设想里面，房企应该会软着陆，企业的“消失”模式的理想状态是重组而非破产：

有能力的房企的自我重组；
优质的房企进行兼并；
国有资本对优质房企入股；
地方政府对房企的土地折价回购；
对房企的一些房子进行回购并改造，成为政府的租赁用房等。

去年开始，一些大型房企就已经开始对自己的内部框架上动手，精简总部的同时，区域公司也开始合并，祥生、建业、世茂、建发、中梁等开始主动收缩战线了，一些相近的区域公司被合并，一些地方跨区整合，有房企在去年底将106个区域公司缩减到了65个，用砍掉一半的公司，来做内部的资源整合。
【中原集团|黄奇帆的预言：90%的地产商熬不过10年】主动收缩，比被动收缩，还是要强一点的。
其实，各类的调控政策的主要目的，也都是稳字当先。
房地产占GDP的7% ，比重不低；居民的60-70%的资产是房产；上万亿的房贷，房地产已经是名副其实的类金融机构；地产一歇，上下游的工业产业服务业又互相影响。
暴涨暴跌的代价，谁也承受不起：
暴涨：GDP涨了，有房的乐呵了，但是没买房更难了；
暴跌：GDP没了、资产缩水了、断供让金融机构也扛不住、涉房消费更别提了。
对于居民来讲，房产资产别说暴跌了，就是资产轻微缩水，就很难受了，为啥打砸售楼处呢，不就是房产贬值带来的浮亏，让人受不了嘛。
所以各个下跌的城市也很紧张，又开始嚷嚷着去库存了，调控又要转向救市，加码的也不少。
比如郑州新市长上任就出来喊话，月内多次调控，先是降房贷利率，取消“认房认贷” ，最后干脆祭出了调控大招——“棚改货币化安置” ，意图也很明显，就是挽救颓势的房地产业。

未来房价会怎样呢？
无论如何，想靠房地产暴富的时代真的已经过去了。
在黄的预判中，未来10年，建设量会逐年下降，暴涨肯定已经不可能了，但房价不一定不涨，即使上涨，房价的上涨幅度也会低于GDP增长率。
啥概念呢？
2022年预期的GDP增速是5.5% ，那么对于开发商而言，这个涨幅能够跑赢资金成本的上涨幅度吗？对于个人而言，这个涨幅虽然能跑赢银行存款利率，但是跑赢通胀估计也够呛，鉴于现在分化这么严重，能够押中上涨地段的概率，似乎也不容易。
靠囤房暴富，都放弃幻想吧。
而在现实世界里面，还有一出惨剧就是房地产理财。
很多地产人都买了自家公司的理财产品，多数套牢了，债券、信托违约的更是一大把，无论是私募还是公募，房地产系的理财早就被这些扩张的房地产干废了。
所以，对于个人而言，还是得认清形势：
1、短期套利看个人能力，但是长期来讲，一些非核心城市的非核心地段迟早是负资产，这类的教训已经很多了；
2、刚需何时买都不算晚；