购房置业|2022年或“首迎房子贬值潮”？专家直言：下跌27%才算合理水平( 二 ) 房价

1、央行的“3+2”房产资金限制要求。一方面在2020年提出了要求房企降低负债等3项指标的要求，未达标的将减少融资幅度，同时压缩房地产企业整体性融资增幅。 2021年央行再度加码了“双上限”融资贷款策略，为各类金融机构制定了向房地产企业和购房者贷款的上限比例。

而我们都知道，房地产是一个高周转、高负债的行业，银行和金融机构是房地产发展的背书。然而央行“3+2”切断了二者的强关联性，失去了资金来源，如何涨得动？
2、对房地产“过快上涨问责制” ，这是住建部从2020年至2022年多次提出的一个新要求，房地产关系着50多个行业， 200多个原材料产业的发展，也是各大城市基建拉动GDP发展的主要支撑。由此形成了房地产的高依赖性，然而随着“不依靠房地产刺激”的提出，这意味着房地产或失去赖以生存的根基。
3、人口结构的转变。 2021年全年新生儿数量只有1062万人，新生儿数量再创新低，随着新生儿的减少，老年人的数量进一步增多， 2021年60岁以上的老年人数量超过2.6亿人，再创新高，老龄化比重达到了18%的高位。而众所周知，人口是房地产需求的支撑，尤其是青壮年人口，这部分人至购房需求的主要动力，王石认为，随着家庭421的缩减，未来一对年轻的夫妇需要继承来自双方父母至少5套房子，所以王石表示根本不需要买房了。

所以， 2021年之后，房地产真的开始“下滑”了。至于能回落多少，专家直言：跌回8000元才合理。
金融学者朱云在陕西的一次论坛上指出，根据他的测算，现阶段的房子下滑27%才是合理的水平，现阶段的房价确实太高了。

金融专家朱云来，认为“现在房价下跌27%才是合理的水平，全国平均应该在8000元/平米才算合理” 。在朱云来看来，目前大多数城市“房子价格都过高” ，让打工的年轻人不吃不喝5-60年才能凑够首付买房，买房已经对刚需造成负担，高昂的房价以及房贷成为大家留在大城市“阻力” ，现在不要说买房，年轻人甚至连房租都快负担不起了。

那么，新的一年里，房市还会持续2021年的故事，继续“步步回落”吗？2022年或“首迎房子贬值潮”？央媒表态了！

“保持调控政策连续性稳定性，继续稳妥实施房地产长效机制，落实城市主体责任，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，努力做到稳地价、稳F价、稳预期。 ”——摘自新华社对住建部长王蒙徽的专访。

上边这段话，是住建部王蒙徽在接受新华社专访的时候提出的对2022年及以后房产发展方向的定调，可以看出，今后的房市，既不可能出现“过去辉煌的普涨面” ，也不可能出现“冷却收缩的过度回落面” ，平稳将是今后房市发展的主流方向。
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