徐州|京房回忆045，红螺湖，全北京最稀缺的别墅，就是跑输了利率徐州

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家” ，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。
但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会嘛。后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里。
一、
第二次有人来咨询红螺湖了，上次是2020年吧，新冠出现后不久，春天的时候。朋友说他收到消息，红螺湖别墅某业主的生意受到巨大影响，要卖房子。 700平的别墅只要1500万，当然要求就是全款了，估计还能砍砍价， 2万一平肯定能拿下。问值不值。
值是当然值了，市场价怎么也得小3万，就算急用钱的估计也得2.5万。这每平米省了5000块， 700平就是300多万啊，值了。
但是也问了朋友，买下之后干什么用？回答是放着呗，既然是买值了，那就等着升值啊，这还有什么可琢磨的吗？要知道这是独栋别墅啊，周边的环境又好到不能再好了，稀缺到极点。尤其又是在人们越来越注重环境健康的年代，这种房肯定有潜力啊。
那我又问了，这个别墅区是2004年前后推出的，当时是非典刚过，人们也注重环境和健康，周边环境不比现在差，房子也比现在新20年。那就得问问上一个业主了，升值了多少？
朋友还真问了，回答是1万多点儿买的，花了800万，装修又花了100多万， 1000万的总成本。那这问题就来了， 20年啊，就算是按照市场价2000万计算，升值率也不过是100% 。而银行利率就是按5%算，单利的20年都翻番了，拉平。如果是复利，那20年存银行都能做到4倍。如此稀缺的别墅，为什么20年才涨出这么点儿啊？要知道， 2003年的时候北京房价不过是4000均价，现在都6万多了， 15倍以上。这红螺湖别墅是不是跑输的多了点儿，也太稀缺了。
朋友没反应过来，没理解我说的什么意思。其实我是想说，这别墅在房龄新的时候都没怎么升值，那凭什么确定在你买下来之后就能大幅升值呢？
所以我的建议是，如果俩人关系好，知根知底，那就连过户手续都甭办了，先做个抵押和公证。然后挂牌以市场价接着卖，就赚这300多万的差价。否则的话干脆甭买，也甭占朋友的便宜，而且时间长了，这便宜也就不是便宜了，还是鸡肋呢。时间越长升值越慢，既然不自住，那租也不好租，卖也不好卖的，升值还慢，买它图什么啊？
二、
这次来咨询红螺湖的到挺直接，问的就是为什么升值慢？
其实我也不知道，至少是说不清楚。只能说有钱人的喜好咱不懂，转变的也快，当年的追求时尚过时了，人家都去追求更新更好的生活了。
要说这地方稀缺是真稀缺。紧邻红螺寺风景区，国家级的4A级旅游点儿。独栋别墅，占地面积巨大，一共在不到100套小楼，绿化率就算不是北京第一也差不多了。总之除了房子老点儿，其他的什么毛病都没有。
大概就是在2004年吧，我还参加过一个研讨会，号称是论坛，其实也没来几个人。当时主要就是听红螺湖和东山墅这两个项目的操盘人PK ，各自说自己的优点，争论的焦点就是，到底什么算“稀缺” 。
红螺寺是典型的郊区别墅，怀柔风景区，主打的就是自然景观。东山墅则是城市别墅，四环边朝阳公园，环境也不错，但和自然山水不太一样，还是以商务配套为优势。

徐州|京房回忆045，红螺湖，全北京最稀缺的别墅，就是跑输了利率

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