北京章哥 ， 房地产从业20年 ， 通晓业内门道 ， 我不做所谓的“专家” ， 只用二十年实战经验帮大家答疑解惑 。
本系列只是回忆 ， 钩沉北京20多年来的楼市片段 。 随笔而已 ， 既不映射现实 ， 也不预测未来 。 楼市的历史有点儿特殊 ， 总能让人感觉庆幸或后悔 。
但这就对了 ， 所谓普通人的生活 ， 就是一次次的侥幸和错失机会嘛 。 后悔也好 ， 庆幸也罢 ， 往事就在这里 。
一、
第二次有人来咨询红螺湖了 ， 上次是2020年吧 ， 新冠出现后不久 ， 春天的时候 。 朋友说他收到消息 ， 红螺湖别墅某业主的生意受到巨大影响 ， 要卖房子 。 700平的别墅只要1500万 ， 当然要求就是全款了 ， 估计还能砍砍价 ， 2万一平肯定能拿下 。 问值不值 。
值是当然值了 ， 市场价怎么也得小3万 ， 就算急用钱的估计也得2.5万 。 这每平米省了5000块 ， 700平就是300多万啊 ， 值了 。
但是也问了朋友 ， 买下之后干什么用？回答是放着呗 ， 既然是买值了 ， 那就等着升值啊 ， 这还有什么可琢磨的吗？要知道这是独栋别墅啊 ， 周边的环境又好到不能再好了 ， 稀缺到极点 。 尤其又是在人们越来越注重环境健康的年代 ， 这种房肯定有潜力啊 。
那我又问了 ， 这个别墅区是2004年前后推出的 ， 当时是非典刚过 ， 人们也注重环境和健康 ， 周边环境不比现在差 ， 房子也比现在新20年 。 那就得问问上一个业主了 ， 升值了多少？
朋友还真问了 ， 回答是1万多点儿买的 ， 花了800万 ， 装修又花了100多万 ， 1000万的总成本 。 那这问题就来了 ， 20年啊 ， 就算是按照市场价2000万计算 ， 升值率也不过是100% 。 而银行利率就是按5%算 ， 单利的20年都翻番了 ， 拉平 。 如果是复利 ， 那20年存银行都能做到4倍 。 如此稀缺的别墅 ， 为什么20年才涨出这么点儿啊？要知道 ， 2003年的时候北京房价不过是4000均价 ， 现在都6万多了 ， 15倍以上 。 这红螺湖别墅是不是跑输的多了点儿 ， 也太稀缺了 。
朋友没反应过来 ， 没理解我说的什么意思 。 其实我是想说 ， 这别墅在房龄新的时候都没怎么升值 ， 那凭什么确定在你买下来之后就能大幅升值呢？
所以我的建议是 ， 如果俩人关系好 ， 知根知底 ， 那就连过户手续都甭办了 ， 先做个抵押和公证 。 然后挂牌以市场价接着卖 ， 就赚这300多万的差价 。 否则的话干脆甭买 ， 也甭占朋友的便宜 ， 而且时间长了 ， 这便宜也就不是便宜了 ， 还是鸡肋呢 。 时间越长升值越慢 ， 既然不自住 ， 那租也不好租 ， 卖也不好卖的 ， 升值还慢 ， 买它图什么啊？
二、
这次来咨询红螺湖的到挺直接 ， 问的就是为什么升值慢？
其实我也不知道 ， 至少是说不清楚 。 只能说有钱人的喜好咱不懂 ， 转变的也快 ， 当年的追求时尚过时了 ， 人家都去追求更新更好的生活了 。
要说这地方稀缺是真稀缺 。 紧邻红螺寺风景区 ， 国家级的4A级旅游点儿 。 独栋别墅 ， 占地面积巨大 ， 一共在不到100套小楼 ， 绿化率就算不是北京第一也差不多了 。 总之除了房子老点儿 ， 其他的什么毛病都没有 。
大概就是在2004年吧 ， 我还参加过一个研讨会 ， 号称是论坛 ， 其实也没来几个人 。 当时主要就是听红螺湖和东山墅这两个项目的操盘人PK ， 各自说自己的优点 ， 争论的焦点就是 ， 到底什么算“稀缺” 。
红螺寺是典型的郊区别墅 ， 怀柔风景区 ， 主打的就是自然景观 。 东山墅则是城市别墅 ， 四环边朝阳公园 ， 环境也不错 ， 但和自然山水不太一样 ， 还是以商务配套为优势 。
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