魔幻吧 ， 花百万买车的人 ， 首付200万以上买房的人 ， 因为销售现场人多没地方坐而都在站着谈 ， 我这里不是一线城市 ， 这种事放到一线城市也是鲜明的对照了 。 我看到的2月份的数据 ， 居民长期贷款下降459亿 ， 这还是在社会贷款总额增加的基础上出现的 ， 这其中大头是房贷 ， 长期贷款下降这事我也是记忆中头一回 ， 意味着商品房销售的减少 ， 而且由于贷款审批的滞后性 ， 匹配去年下半年到今年前两个月房企销售额的断崖式下滑属于“意料之中的意外”了 。
“刚需产品”已经基本脱离了刚需人群了 。
二、再说结论
刚才说的那条泾渭分明的线 ， 就是财富的分化 。 分化到底为什么会拖累经济从衰退中走出来 ， 为什么滞涨的时候 ， 经济不好的时候 ， 大家分化的反而更严重？
经济快速增长的红利期 ， 大多数人还能享受到普遍的机会 ， 收入和福利还能赶得上通胀 ， 但是在停滞的阶段 ， 资产的价格增速将普通人远远丢在后面 ， 而通胀又在普通人身后紧追吞噬掉仅有的一点购买力 。
因为加杠杆 。
1、门槛提高之后内卷失效了；
整个经济在过去这些年一直在加杠杆 ， 也的确刺激了发展 ， 又刺激了债务规模 ， 但这东西它有个承受界限 ， 就是大多数人的负债能力是受制于收入上限 ， 以及收入的稳定性的 ， 然而这恰恰是当下非常缺乏的 。
收入跟得上经济增速的红利期 ， 大家相安无事 ， 不过这两年面临疫情带来的不断变化 ， 许多人已经感到吃力了 ， 回报来得比较慢了 。 哪怕马爸爸说的福报都少了很多 ， 因为加班内卷碰上了裁员降薪 ， 这时候你跟同事比谁更能玩命加班已经没用了 。
比如我们看到的刚需盘为什么不火 ， 政策都给到了 ， 降首付、降息都在路上 ， 但是要付出的成本并没有降低 ， 只是门槛降低了 。 类似奥运会即使全民都可以报名参赛 ， 不需要积分、不需要历史成绩 ， 我们大家都去参赛也不会改变比赛的奖牌榜 ， 连成绩排名都不会改变 ， 在前面的还是那些常年玩这个的选手 。 别说滑雪比不过谷爱凌 ， 就是奥运会垫底的选手成绩都碾压其他普通人 。
所以即使降低首付、降低利息 ， 买房的刚需还是要还那么多房贷 ， 拿得出那么多首付才有资格去看房 ， 只要实力没有提升 ， 就负担不起；过去多年的降低门槛刺激刚需进场的效果正在减弱 。 刚需买房的主体是年轻人 ， 在我国购买首套房的人平均年龄比较低才二十几岁 ， 绝大多数必须要家庭支援才能进入这个市场 ， 同时要负担房贷需要一个好工作 。
还有人问之前有很多人赶上了楼市红利 ， 在便宜的时候买下了房子 ， 这些年也升值了 ， 他们为什么不能进入改善需求的市场？他们的财富已经只是账面财富 ， 失去了流动性 ， 因为二手房市场基本上被锁死了 ， 楼市的金融杠杆基本上只在支持新建商品房就已经不错了 。 即使少数人能卖掉房子 ， 他们还是面临换房子之后的房贷问题 ， 收入稳定才是根本 。
2、就业改变刚需；
好工作在当下肯定是稀缺品 ， 甚至工作都是 ， 稳定点收入低能拿到就不错 ， 因为不稳定的收入高随时会被裁员更麻烦 。 所以年轻人都在考公 ， 去年940万毕业生 ， 今年将破千万 ， 考研成绩刚出来 ， 四百多万人报考 ， 录取人数也创新高一百来万 ， 落榜的是再战还是工作靠内卷已经不够了 。
如果没有稳定的就业收入 ， 刚需会随着房价上涨而减少 ， 因为不存在真正的刚需产品了 ， 起步价已经很高 。
所以无论楼市、车市从去年起就呈现高端贵的销售量走高 ， 其他的走低这样一个情况 ， 当然车市还好些有些普通品牌支撑销售 ， 毕竟总价门槛低 。 道理是一样的 ， 大件商品距离普通人正在越来越远 ， 因为无论说投资、消费都如此 。
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