【公摊面积|房价分析满天飞，如何才能真正看出房价的走势】
你是不是天天可以刷到未来房价走势的视频、新闻？有说涨的 ， 有说跌的 ， 有些即说涨也说跌 ， 让你自己去猜 。 要怎么才能看清真正的走势 ， 做出最合理的选择那？下面也试着搭出一个框架 ， 帮大家认清房价的实质 。
其实 ， 房价走势离不开一个最基本的原理 ， 那就是供需原理 。 你一定在中学学过政治经济学 ， 里面就有这个原理 ， 即任何商品的价值都是由供需关系决定的 ， 价格会围绕价值上下波动 ， 即供需原理是反应趋势的 。 你一定知道 ， 供需原理是一个政治经济学的核心原理之一 ， 但现实中有些商品貌似并没有符合这个原理 。 就拿房价来说 ， 这些年一直在涨 ， 好像完全没有受到供需关系的影响 ， 但你认真分析 ， 就会发现 ， 我们用错了衡量标准 。 当你用价格去衡量房子的价值时 ， 就会产生房价一直上涨的错觉 ， 这样也就背离了这个原理的核心定义 。 所以 ， 要理解这个原理就要对其中的每一个概念有深度认知 ， 并把他们形成一个完整的思维导图 。
如何正确看待房价中的供需关系
先来说供给的概念 。 还以房子为例 ， 现在中国有多少房子这个数据应该不难统计出来 ， 这其中包括已建成的、正在建设的、预计可以建设的和老旧需要改造的 ， 一定能统计出一个实打实的数据 。 其中 ， 新建、预建住房、二手房、租赁房都是供给 ， 即可以作为商品进行交易的 。 同样 ， 只要愿意 ， 就一定能获得一个准确的数字 ， 只是现在这个准确的供给数字没有一个官方机构发布 ， 你只能从一些咨询机构去查询 。 不过 ， 因为这些机构为自身利益考虑 ， 公开的数字都存在着一定偏差 ， 他们只会对普通大众公布对某些预测方向有利的数据 ， 而真实数据则不会告知你 。 这其中的主要原因还是为了制造出“信息差” ， 而这种“信息差”是他们可以割韭菜的工具 。
你要做的 ， 就是收集足够多的数据 ， 并研判这些数据的真实性和准确性 ， 然后依据真实、准确的数据得出供给趋势 ， 最后得到真正的“供给量” 。 这样做了 ， 才是真正理解了供给的概念 。
再说需求的概念 。 在房子的需求中 ， 不是简单的只是刚需 ， 还有改善需求、投资需求和投机需求 。 这其中 ， 刚需和改善型需求是相对稳定的 ， 通过分析各种数据可以得出相对准确的数字 ， 即准确的需求量 ， 但投资和投机的量却是很难判断的 。 桥水基金创始人达利欧在《原则》那本书中说过 ， 商品的价格是由人们愿意出价多少来决定的 。 这句话在某种程度上是正确的 ， 因为投资和投机也是需求 ， 影响着需求量 ， 如果这些需求量大 ， 同样会提升商品的价值 ， 导致商品价格上涨 ， 但投资与投机需求又受到刚需和改善需求的影响 ， 因此投资与投机一定不是决定房子价值的主导因素 。 所以从房子的需求上看 ， 需求不仅包含具有购买意愿的需求量 ， 还包含了获得增值意愿的需求量 。
最后说价值的概念 。 供需对房子价值的影响一定是 ， 供大于求其价值下降 ， 反之就是上升 ， 但一定不能把价值直接等于价格 ， 这样你永远也看不到房子价值的真正趋势 。 比如 ， 刨除其他因素 ， 你只看刚需和改善需求 ， 按照供需关系这个基本规律 ， 从人口结构和趋势上看 ， 支撑房价上涨的需求量已经不足了 ， 但房价为什么没有出现下降趋势那？就是因为你看到了价格 ， 而价格并不直接等于价值 。
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