“租房的跑了 ， 留下老母住在我房子里 ， 难道我不能赶走她吗？法院：不能！”辽宁营口 ， 廖某从刘某手中购得他名下的房屋一套 ， 已经办理完过户手续 ， 只差入住了 。 刘某却提出来 ， 自己和母亲暂时无处可去 ， 能不能返租1年 。 廖某同意 ， 刘某一次性支付了租金 ， 双方签订了合同 。 可是1年到了 ， 刘某却不见了！
只留下老母住在租住的廖某的房子里 。 廖某心软 ， 觉得总不能把老人赶出去吧 ， 不如先让她住着 ， 等刘某回来解决 。 可是 ， 又过去1年 ， 还是联系不上刘某 。 廖某让刘某母亲搬出 ， 却遭到了对方的严词拒绝 。 “我的房我还要不回来了吗？我就不信这个邪了！”廖某只好起诉到法院要求刘母搬出自家房屋 。
法院审理后认为 ， 廖某无权让刘某搬出这个房子 ， 因为他们已经形成了不定期租赁关系 。 而且此前廖某和刘某签订的合同中约定合同终止的方式是重新签订终止合同才行 ， 可现在刘某下落不明 ， 无法签订这个合同 。 于是 ， 法院驳回了廖某的诉讼请求 。
[君子法之原以案说法
1.不定期租赁关系形成的法律依据：根据我国《民法典》第734条的规定 ， 租赁期限届满 ， 承租人继续使用租赁物 ， 出租人没有提出异议的 ， 原租赁合同继续有效 ， 但是租赁期限为不定期 。 租赁期限届满 ， 房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利 。 本案中 ， 租赁期届满 ， 廖某默认刘母继续居住在房屋内 ， 没有提出异议 ， 还持续了长达1年左右的时间 ， 依法已经形成了不定期租赁关系 。
2.廖某提出刘母不是合同当事人的说法 ， 法院未认可 。 正常来说 ， 合同具有相对性 ， 效力及于签订合同的双方当事人 。 本案中 ， 廖某提出租赁合同是自己和刘某签订的 ， 刘某母亲根本不是合同一方 ， 怎么能和自己建立不定期租赁关系呢？显然 ， 法院对“承租人”的理解更加宽泛 ， 认为刘母就是实际上的承租人 ， 尤其是刘某失踪后刘母一人在屋内居住 ， 这是廖某明知的 ， 他还没有提出异议 ， 继续让对方使用 ， 实际上就是建立了事实上的租赁关系 。 或者说 ， 刘母是租赁关系的受益人 ， 是租房一方的实际使用人 ， 她在使用 ， 就意味着廖某认同和刘某之间的租赁合同继续 。 这两种理解 ， 无论是哪一种 ， 根本上都是法院出于保护承租人利益的立法目的解读法律和适用法律的过程 。
3.不定期租赁关系如何解除？根据我国《民法典》第730条的规定 ， 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确 ， 依照本法第五百一十条的规定仍不能确定的 ， 视为不定期租赁 。 当事人可以随时解除合同 ， 但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人 。 也就是说 ， 不定期租赁是可以随时解除的 ， 只要及时通知对方即可 。 但是本案中 ， 为什么廖某不能随时解除这种租赁关系呢？这是因为双方另有约定 ， 当初约定了签订终止合同才能解除租赁关系的合同条款 ， 依据合同法律关系意思自治至上的原则 ， 有约定的依约定 ， 廖某只能通过和对方协商好签订协议终止租赁 。
4.为什么承租人的权利比所有权人的权利更大 ， 更优先？这是民法“买卖不破租赁”的强大理念决定的 。 换句话说 ， 甲买了乙的房子 ， 房子正被丙以长期限的方式租赁 。 房子过户给甲后 ， 甲仍旧无法强行赶走承租人丙 。 放在本案中 ， 虽然没有新的买卖关系 ， 但是房屋所有权人廖某仍旧无法强行终止租赁关系 ， 这是法律为了保障居住权益、居住稳定性而做的设定 。 当然 ， 廖某如果能和刘某一方协商到位 ， 对方自愿终止租赁 ， 那就再好不过了 。 另外 ， 如果一方不履行主要义务导致合同目的无法实现 ， 对方也可以解除合同 。 放到这个案件里 ， 如果刘某一方长期不缴纳租金 ， 形成根本违约 ， 廖某就可以要求解除合同了 。
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