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【房价|为什么一夜之间，那些刚需就消失得无影无踪了？问题出在哪？】
受到各地加大房产调控力度 ， 以及央行出台三道红线和房贷收紧的影响 ， 从2021年开始 ， 房地产市场进入了持续低迷的周期 。 不仅是大量二手房业主挂牌出售 ， 却难有成交之外 ， 现在还有新建商品房也面临销售不畅的情况 。
很多开发商表示 ， 过去新建商品房一开盘 ， 没几天就告售罄 ， 现在尽管加大了促销力度 ， 但是新建商品房还是一天卖不出几套 ， 大量商品房在开发商手里 ， 却无法及时变现 ， 开发商面临资金链断裂的风险 。
对此 ， 很多业内人士感到不能理解 ， 为什么刚需们在一夜之间 ， 都消失得无影无踪 。 而专家们则表示 ， 刚需们之所以现在都消失了 ， 主要是楼市根本就没有所谓的刚需 。 即使有最多也只是结婚、落户这两类勉强算是刚需 ， 占比不足10% 。
实际上 ， 除了吃穿睡觉之外 ， 其他都不算刚需 。 如果你不想买房 ， 完全可以租房居住 ， 通过租房也能够解决居住问题 。 更何况 ， 在高房价的情况之下 ， 刚需根本就买不起房 ， 只有炒房客才有这个能力买房 。
而我们认为 ， 专家们的分析也是很有道理的 ， 房地产市场真正的刚需并不存在 。 但是 ， 那些所谓的刚需突然消失得无影无踪 ， 应该还有以下几大因素：
第一 ， 现在有一些人把改善性需求也划归刚需群体 。 而改善型需求也不傻 ， 房价在上涨之时 ， 有了赚钱效应 ， 改善型需求都冒了出来 ， 即使住房并不紧张 ， 也要抢着排队再去买上一套房 。 而一旦房价下跌了 ， 失去了赚钱效应 ， 那些所谓的改善型需求都处于观望状态 ， 都不愿意去买房了 。 所以 ， 刚需马上就消失得无影无踪了 。
第二、如果房价每年大涨 ， 炒房者们会大量进入房地产市场 ， 都争着要分得房价上涨的一杯羹 ， 而现在房价已经停止上涨 ， 甚至还会稳中有降 ， 这对于投资性刚需来说 ， 现在买房不仅会面临房价下跌的风险 ， 而且到时候买了房子也很难变现 。 所以 ， 这些炒房者看到房地产业已没有赚钱效应了 ， 就主动退出了 。
此外 ， 由于房价过高 ， 而房租的涨幅却跟不上房价 ， 所以 ， 很多大城市租售比严重失调 。 像在上海 ， 买上一套房子起码要6-700万 ， 而如果租下这套房子 ， 一年的租金也只有10万元 ， 这意味着 ， 如果想投资买房用于出租的话 ， 要60-70年才能收回投资 ， 回报率比银行存款还要低 。
第三 ， 自从2020年 ， 发生了新冠疫情之后 ， 现在各行各业都不景气 ， 很多企业都在裁员降薪 ， 有的企业甚至破产倒闭了 。 而近年来 ， 很多国人的收入减少 ， 或者失业了 。 在这种情况下 ， 人们对未来收入增长的预期开始下降 ， 率先考虑的是如何能够顺利度过这段通胀周期 ， 所以 ， 买房需求就会大幅下降 ， 那些所谓的刚需也就一夜消失 。
现如今不仅是国内的二手房市场 ， 即使是新建商品房市场的销售情况都不理想 。 于是 ， 很多人觉得奇怪 ， 过去的那些刚需为什么一夜之间消失了呢？实际上 ， 有些改善型需求看到房价不涨了 ， 也就停止买房；而另一些投机炒房者看到投资房产无利可图了 ， 也就退出这个市场 。 更关键的是 ， 很多想投资买房的人现在的收入下降或增长放缓 ， 他们也放弃了投资炒房的念头 。 所以 ， 刚需们一夜间全都消失就不难理解了 。
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