在很多人眼里 ， 房价上涨的动力是因为“刚需” ， 准确点说是人口 。 这话放在十年前确实没毛病 ， 有研究指出 ， 城镇化比例每提高一个百分点 ， 对应着约有1500万人口进城转入非农生产；按七普数据63.89%的城市化率 ， 过去十年城镇常住人口增加2.36亿人 ， 常住人口城镇化率提高14.21个百分点 。 农民工和大学生来到城市 ， 想扎根 ， 想让小孩上学 ， 住房就是吃饭之外首要解决的问题 。
基于此 ， 城市化带来的刚需 ， 不仅是推动房价上涨的核心动力 ， 去年第四季度全国新房成交均价9920元/平 ， 目前有23城房价超2万 ， 103县城过1万元 ， 一二线住房价格超过60000元/平的情况随处可见 ， 同时也造就了过去楼市中 ， 我们经常看到的“争先买房”的现象 。
但是 ， 时间到了2022年 ， 随着现在住房自有率、刚需占比、后续购买力等角度来看 ， 楼市顿时感到“背后一凉” ， 刚需越来越少了 。
首先 ， 9成居民有房央行数据指出 ， 城镇家庭户均资产317.9万 ， 主要以实物为主 ， 住房占七成 ， 住房拥有率达到96% ， 对应的金融资产近占比20.4% 。 这是什么概念？几乎所有中国家庭都把房子看作是珍贵财产 ， 在“有房才是家”的心态促使下 ， 很多人就算老家有自己的一栋房子 ， 也会想要在城市里有一套属于自己的住房 。 基于这样的执念 ， 住房拥有率达到了96% ， 这意味着100人里有96个都有房 ， 房子无论是大还是小 ， 是高层住宅还是多层老房 ， 是安置房还是商品房 ， 总之大家都不缺房 。
其次 ， “接手者”变少了
我国是人口大国 ， 各行各业都需要劳动力的支持 ， 所以人口数据是很重要的 ， 比如去年三孩措施 ， 就是根据人口增长率和出生率持续走低作出的调整 。 数据显示 ， 2021年我国共14.12亿人 ， 比2020年增加48万人 ， 同时人口出生率为7.52% ， 已连续5年走低 。
假设每年死亡人数相等的情况下 ， 出生率走低对应着人口增长率也下行 ， 进而说明我国老龄化在逐渐加重 ， 对房地产来说 ， 必然导致后续的楼市购买力不足 ， 但无论怎么变化 ， 最主要关注的还是有没有人愿意买 ， 有人消费价格才有可能回暖 ， 所以城市人口流出还是流入 ， 会成为房价变化的决定性因素 。 但是 ， 房价基数越高 ， 有能力接盘的人就越少 ， 购买力透支就越严重 ， 一旦没了接盘者 ， 住房市场或只能变成有钱人的游戏 。 过去几年兴许能靠积蓄和低首付买房 ， 但现在家里的“钱包”已经掏得差不多了 ， 2021年房价收入比9.1 ， 普通人想要买房可能没“十二个钱包”都很难支撑下去 。
最后 ， 购房者不敢贷款了2月金融数据显示 ， 居民短期贷款 ， 减少2911亿元 ， 同比多减220亿元；居民中长期贷款减少459亿元 ， 同比多减4572亿元 。 为什么长短贷双双负增？表面上看 ， 问题的严重性硕大不大 ， 说小也不小 ， 毕竟1-2月的居民存款新增5.12万亿的事实摆在眼前 ， 人们爱存钱相对应的就是消费减少 ， 但反映到房地产市场 ， 就揭示了一个冷冰冰的事实：老百姓买房、看房变得越来越理性 ， 以观望为主不愿意买房了 。
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