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最近 ， 不少朋友咨询有没有位置好的城市别墅 ， 今天跟大家聊聊这个话题 。
在北京别墅逐年供应减少 ， 且多数项目远离市区的背景下 ， 有地段优势的城市别墅逐渐收到欢迎 ， 满足了一部分客户既想要别墅居住体验 ， 又不想远离繁华和便利的需求 。
但据『地产营销人』了解 ， 并不是所有这种产品都好卖 。 一方面 ， 较之平层产品 ， 高总价会让买房人付出更多预算 ， 无疑抬高了购房门槛；另一方面 ， 也是最为关键的一点 ， 就是墅质的空间不极致、不到位 ， 没有展现出应有的吸引力 。 从产品角度看 ， 主要存在两个问题：
1、墅居功能该如何精准设定？
城市别墅比平层的突出优势是空间更大 ， 容纳功能更多 。 但多出来的使用面积 ， 到底该如何设定呢？
多数产品在关键的地下空间 ， 问题相对集中：
一是样板间的功能布局模糊化 ， 从场景上不能让客户找到最佳用处 ， 有时一个巨大的挑空下面就摆了两把沙发椅子和一个茶几 ， 或是一个长条桌 ， 有大材小用的感觉 。 功能不清晰 ， 无法放大空间的精彩 。
二是地上的功能 ， 没有利用地下空间优势 ， 做补充和强化 。 一般来说 ， 人们喜欢墅居 ， 除了需要个性化爱好空间之外 ， 还需要一些弥补地上空间不足的功能 ， 比如：家中物品的收纳整理 ， 特别是男女主人的衣帽空间 ， 大部分的卧室都是不能满足的 ， 地下就拥有了很好的补充机会 ， 但多数产品没有精研这一功能 。
另外 ， 别墅地下做不做卧室也有争议 ， 有人考虑因为采光通风问题 ， 不该做卧室 ， 但很多买房客户反馈是 ， 地下安排一件卧室很有必要：其目的并非长期住人 ， 而是家中偶尔来人 ， 可作临时居住 。 由于卧室靠近采光天井 ， 舒适度影响不大 ， 短期居住完全没问题 。
所以说 ， 城市别墅的功能并不是大而全、套路化的设置 ， 而是应该真正洞悉客户的生活痛点和需求 ， 精细化的进行布置和设计 ， 用创新找回空间活力 。
2、墅居产品设计的疏忽之处
很多墅居产品的惯性设计 ， 是在采光天井、挑空空间等出彩的地方下功夫 ， 希望弱化地上地下空间的差别 ， 这本没有问题 ， 但作为一体化的居住感受 ， 几乎所有项目都会缺乏对“楼梯”的深入考虑 。 那么 ， 步行的楼梯到底是主角 ， 还是配角呢？
『地产营销人』看到很多墅居产品 ， 楼梯都比较窄小 ， 步幅落差大 ， 需要小心翼翼的上下楼 ， 不然就有踩空或磕碰的危险 。 明显是把楼梯作为边缘化的设计处理 。
不过 ， 真实情况是 ， 很多客户就因为楼梯不够舒适最终选择了放弃 。 如果反向思考一下 ， 楼梯作为连通地上、地下的独立功能 ， 当作主角存在 。 它的舒适性不仅能让三层或两层空间联系的更加紧密 ， 而且其别出心裁的设计 ， 也能像艺术品一样成为室内的景观雕塑 ， 增加居住的仪式感 ， 凸显空间的奢华和主人的品位 。
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