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文 / 子木
1昨天一个朋友问我 ， 怎么才能让房价迅速降下来？
有人说 ， 这还用问 ， 当然是调控 。
的确 ， 2021年 ， 二手房指导价出台 ， 成为众多城市楼市的梦魇 ， 就连不可一世的炒房第一城深圳 ， 也被立斩于马下 ， 学区房一夜掉价几百万 ， 至今缓不过来 。
但我今天讲的 ， 是比调控厉害一万倍的大杀器：
库存！
相对于调控打击房价的立竿见影 ， 库存则是聚沙成塔 ， 突然倒塌 。
就像前几天 ， 郑州出台调控新政19条 ， 取消“认房又认贷”、启动棚改货币化、加大信贷投放 ， 甚至打起了老年人的主意 。
拼命救市 ， 正是对近几年积累的大库存风险的恐惧 。
不过市场上 ， 也有用库存调控房价的 。
比如重庆 ， 三千多万人口 ， 经济全国前五 ， 按道理 ， 这种底子的城市 ， 房价早蹦到了4万/平米以上 。
然而实际二手房均价才是1.2万/平米 ， 江北、渝中这种核心区 ， 均价也就是1.6万/平米 。
背后的原因 ， 正是当年黄市长提出的“大库存战略”——用漫山遍野的房子 ， 淹没买房需求 。
全国除了重庆、长沙这哥俩 ， 其他城市都不敢这么玩 。
道理很简单 ， 房子太多 ， 不值钱 ， 开发商不敢拿地 ， 地价就起不来 ， 地方财政就会缺失一大部分收入 ， 无异于自断命脉 。 如果需求不够 ， 还可能导致楼市瘫痪 。
一些城市深谙此理 ， 这些年拼命想办法控制土地出量 ， 维稳房价 。
然而大多数还是玩砸了 。
2月末 ， 国家统计局公布数据显示 ， 商品房待售面积同比去年增加0.6亿平方米 ， 达到5.7亿平方米的高位 ， 创下近6年来新高 。
按照这个进度 ， 再有一年多 ， 就可以达到历史第一高位 ， 2015年的水平 。
看到这里 ， 你就明白了：
年后为什么 ， 几大部门态度360度惊天大逆转 ， 全国各地放开调控政策 ， 银行开闸放水………
大库存对楼市影响深远 ， 接下来会对一些城市造成不可逆转的冲击 。
2根据CRIC数据显示 ， 全国库存消费周期已经增至19.5个月 ， 一线城市12.96个月 ， 二线城市18.05个月 ， 同比涨幅都在40%以上 ， 风险可控 。
而三四线城市 ， 去化周期已经达到23.25个月 ， 同比暴增了83%……
2年的去化周期 ， 基本可以确定 ， 三四线城市已进入跟2015年类似的高库存风险阶段 。
但是不同于7年前的是 ， 我国人均居住面积已经接近40平方米 ， 三四线相对购买力也远不及当初 。
也就是说 ， 三四线没有消化能力 ， 同时也无法大规模启动“棚改货币化” ， 强制去消化 。
这就像一个人得了病 ， 但没法做手术根除 ， 只能靠喝中药 ， 需要时间养着 ， 但时间却又不够用了 。
在这里面 ， 最恐怖的是防城港 ， 这位广西老表 ， 近几年借着北部湾城市群炒作 ， 疯狂卖地 ， 去化周期已经达到了90个月……
意思是现在全部楼盘停工 ， 已有商品房都要卖7年半 ， 目前房价虽然不高 ， 在6300元/平米左右 ， 但大库存会让这个地方持续向鹤岗逼近 。
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