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房价|这些城市，房子真的太多了( 二 )

房价楼市大连哈尔滨



让人惊讶的是大连和烟台这两座二线城市 ， 分别位列去化周期榜三四 。 这两座城市隔着渤海相望 ， 命运却出奇的一致 。
大连之前炒过一波 ， 但后来逐渐销声匿迹 ， 说实话750万左右的人口和不到8000亿的GDP ， 支撑起1.5万的均价 ， 很勉强 。
最主要的是 ， 现在整个东北的战略红利 ， 基本都给了沈阳 ， 导致整体预期偏下 ， 房价天花板降低许多 ， 而且东北人口流向 ， 这几年对大连也不温不火 。
再加上大库存风险 ， 这座城市的房价会进入横盘震荡的周期 。
而烟台跟大连有几分相似 ， 曾经一飞冲天 ， 无论城市名片还是经济增速 ， 在山东都是排得上名号的 ， 但近几年也是城市群战略下 ， 逐步没落 。
大济南战略 ， 连青岛都蒙一层灰 ， 更何况烟台 。

山东妖风吹了好几年的日照 ， 榜上有名 ， 去化周期在30个月以上 ， 继续横盘阴跌 ， 没有增长动力 。
很多人不懂行情趋势 ， 还在拼命吹这个城市的房价潜力 。
房价不是靠吹出来的 ， 而是实打实 ， 靠“产业、人口”资源支撑下的价值逻辑 。 日照从去年开始 ， 二手房市场就已经开始阴跌了 ， 今年新房库存居高 ， 真相会逐渐显露出来 。
3除此之外 ， 30个二线城市中还有哈尔滨、长春、兰州、呼和浩特、青岛、郑州等7个城市库存消化周期超过2年 。
北部内陆城市居多 ， 成交最惨 ， 跟经济趋势是相呼应 ， 这是大势所趋 。
郑州在上文已经讲过 ， 经过19条大刺激 ， 目前市场已经走入复苏节奏 ， 毕竟人口基数和城市能级摆在那里 ， 未来只要降低土地供应 ， 升值潜力还会回来 。

青岛也是这样 ， 跌了几年 ， 房价基本进入底部空间 ， 但供需错配 ， 以至于进入大库存周期 ， 今年行情虽有回暖 ， 但这么大的供应量 ， 很难有涨幅 。
像呼和浩特、哈尔滨这类城市 ， 就很艰难了 ， 没有城市能级 ， 没有人口增量 ， 经济也在一路滑坡 ， 房价下行是必然趋势 ， 稳住都需要花功夫 。
昨天 ， 哈尔滨决定废止调控政策 ， 打响全国省会城市取消限售第一枪 ， 为了出师有名 ， 还特地加了一句“鉴于完成历史使命” 。

什么使命呢？狙击炒房客 。
实至名归 ， 哈尔滨这几年的确给东北炒房客们上了一课 ， 叫做《什么是炒房禁地》 ， 这些人未来只能含泪割肉离场 。
我之前讲过一个“此地无银三百两”的故事 ， 意思是这一轮楼市 ， 谁救得越猛政策越松 ， 城市房价升值潜力越弱 ， 适用于任何城市 。
哈尔滨频频救市 ， 只能让房价预期破产 ， 彻底沦为投资弃儿 ， 如果刚需购买力拉不起来 ， 这楼市就彻底走下坡路了 。
二三线城市中 ， 还需要关注贵阳、唐山、沈阳、株洲、石家庄等等 ， 这些城市的广义库存高达1亿平米 ， 都处于高位 。

而南昌、长沙、兰州、岳阳、沧州、太原、淄博、宝鸡、蚌埠、佛山次之 ， 广义库存量也达到了8000万平方米以上 。
一线城市中 ， 只有上海的库存最低 ， 去化周期只有4.67个月 。
从行情也能看出来 ， 从春节开始行情已经开始启动 ， 新开的项目去化率高达80%左右 ， 豪宅盘、改善盘一房难求 ， 基本都在10万/平米以上 。
北京待售商品房不少 ， 去化周期超过2年 ， 但基本都在5环外 ， 北面海淀的新房基本是出一套卖一套 ， 变成了大分化市场 ， 只有局部行情 。
广深楼市这段时间虽然不温不火 ， 但整体库存偏低 ， 去化周期在10-15个月左右 ， 楼市整体向上的动力很足 ， 行情启动只是时间问题 ， 需要时刻关注 。

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