文章图片
文章图片
最近 ， 黄奇帆先生很火的一个视频 ， 用半个小时把房地产行业过去的40年 ， 和未来的10年都聊透了 ， 我很赞同他的观点 ， 可谓是“英雄所见略同”吧 。 这里 ， 我也想对买房人强调六个主要观点 。
先回顾下黄奇帆先生的精彩结论 。 房地产行业正面临着十大拐点：总人口、城镇化、老龄化、库存量、人均住房面积、建设量、房价地价、城市更新、城市配套、开发商负债率 ， 这些都发生了重大转变 。 同时 ， 开发商也将面临着五大调整：负债降低、市场化的结构性开发、术业专攻、大规模倒闭、转行潮和经营模式转变 ， 可以说黄老先生的总结 ， 高屋建瓴 ， 言简意赅 ， 鞭辟入里 。
我想对买房人强调六个主要观点 。
第一点 ， 人口的变化是房地产最大的灰犀牛 。 未来人口增速在放缓、老龄化在加深 。 我在以前的视频中多次讲过 ， 人口高速增长的红利期已经过去了 ， 第七次人口普查数据 ， 全国人口虽然到了14亿 ， 但年均增长率只有0.35% ， 而且2021年 ， 全国人口净增长48万人 ， 是个历史低位啦 ， 江苏、河北、内蒙古、黑龙江等地区的人口自然增长率 ， 甚至已经转成负数了 。
在我们统计分析的356个城市中 ， 有198个城市 ， 已经进入到了轻度老龄化社会 ， 136个城市进入中度老龄化 ， 2个城市进入重度老龄化 ， 仅20个城市处在青壮年阶段 。 老年人口越来越多 ， 对住宅的需求也就越来越少 。
第二点 ， 城市化率逐渐放缓 。 2021年 ， 我国城市化率为64.72% ， 和发达国家的70%-80%的差距进一步缩小 ， 农村人进城的时代逐渐结束 。 严控大城市 ， 撤县设区 ， 未来不太可能再会出现大规模的造城运动了 。 就像黄老先生说的 ， “现在的65% ， 实际上是把农村里面的青年人、中年人给抽出来了 。 ”
第三点 ， 人均居住面积达到了天花板 。 根据统计年鉴数据 ， 1981年我国城镇人均居住面积是7.7平米 ， 一家四口 ， 只能蜗居在才30平米的房子里 ， 而现在人均已经是39.8平米 ， 三口之家平均能住上120平米了 ， 这是很舒服的 。 被压抑的需求已经释放的差不多了 ， 尤其是三四线城市 ， 和一二线城市的远郊大盘 ， 房子的总量需求很难再增长啦 ， 如果有短缺 ， 也是结构性的了 ， 这就是我们所说的分化 。
第四点 ， 房地产深度调整 ， 稳字当头 。 根据国家统计局的数据 ， 2021年 ， 全国住宅施工面积69亿平米 ， 新开工面积14.6亿平米 ， 20年增长了近5倍 。 过去应该是一个规模高速发展的时代 ， 但是从去年下半年开始 ， 房地产逐步迈向一个新阶段 。
【购房置业|黄奇帆：地产行业面临十大拐点及五大调整，买房人要知道六个观点】第五点：房企爆雷还会继续 ， 但国家一定会让它软着陆的 。 房地产仍然是支柱产业 ， 深度关系了金融、民生 ， 关联了上下游几十类产业 。 我也说过 ， 2021年是房企债务的爆雷年 ， 2022年、2023年重点房企的偿债规模仍然在9000亿左右 ， 还是历史的高位 。 现在政策在吹暖风 ， 各地也纷纷出台稳楼市的政策 ， 避免硬着陆 。 但是市场是有惯性的 ， 还需要时间修复 。
第六点 ， 房企改变发展模式 ， 回归产品主义 。 我之前说过 ， 过去一些开发商在赚到钱后 ， 做副业 ， 搞什么体育、理财、汽车等多元化经营 ， 分散了主业精力 ， 导致房屋烂尾、货不对板、消费者维权现象频发 。 在市场洗牌期 ， 经营状况较差的房企会被淘汰 ， 黄老先生说 ， 以后国内的开发商有1万个就了不得了 ， 这也就意味着90%的 ， 将会退出历史舞台 。 房企未来想要活下去 ， 就必须打磨自己的产品 ， 做出符合新一代购房者需求的好房子 。
推荐阅读
- 购房置业|刚需买房不能只考虑价格，更要注意这4点，好住又保值
- 购房置业|为啥很多人买了房，宁愿闲置也不愿意出租，无非是考虑到这4点
- 购房置业|不管房价如何浮动，人们买房都不能忽略这5件事，以免日后更闹心
- 长沙|楼市解除第4个“封印”，购房者还不上车？看看18个省的人口数据
- 购房置业|关于房地产，一个信号越来越强烈了！
- 购房置业|买房已付房款，卖方被强制执行，最高院不支持购房者所有权请求？
- 购房置业|山东省各区县2022年2月份最新房屋租赁价格出炉！快来看看你的城市租房价格下降了吗？
- 购房置业|我月薪5000，怎么买得起100万的房子，首付30%，月供3900元？
- 佛山|再放宽！佛山人才购房门槛降至非全日制大专！
- 购房置业|退休教师买房养老，得知房价上涨，卖方母子前来阻挠要求加钱