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广东省|到底要不要来点地产股？

汽车绍兴纳税义务人广东省

【广东省|到底要不要来点地产股？】广东省|到底要不要来点地产股？


因为这周也没啥大行情 ， 我们就来聊点稍微细节的 。 毕竟之前也看了比较长时间的房地产 ， 所以今天就来聊聊地产股 。 最近地产股的整体表现还是可以 ， 申万一级三十一个行业里 ， 估计能排到前五 ， 再不济前十也是有的 。 最近不少的观点里面也类似于调侃地说了一些地产股 ， 比如某光城 ， 从最低的2块钱开始已经连续好几个涨停了 。
那么问题来了 ， 现在这个节骨眼要不要来点地产股？这个问题要解释起来还是比较复杂的 。
摆在明面上的事情是 ， 政府在出手保地产 。 但是这个稳地产 ， 既没有很明显的救房地产公司的信号 ， 也没有很明显的改善需求的信号（我指的是全国层面） 。 那么供需两端都没有好政策 ， 如何指望地产能够稳呢？
剖析这个问题 ， 最简单的方法还是谁从房地产中间受益了 ， 谁就最有动力 。 我们简单分析一下 ， 从大的层面来看 ， 房地产开发投资大约占GDP的11%左右 ， 所以国家为了实现GDP增速的目标是有意愿去保房地产投资的 。
但是这个保房地产投资的方法有很多 ， 因为房地产投资里有40%是土地购置费用 ， 也就是买卖土地 ， 剩下60%是实打实的建房子 。 由于土地买卖不创造任何价值 ， 所以土地买卖是不计入GDP的 ， 而建房子是肯定可以计入GDP 。 也就是说 ， 从实现GDP的角度 ， 只要鼓励开发商继续建房子就行了 。 所以国家的态度很明确——保交楼 ， 不能烂尾 。 如果实在没钱建 ， 可以把项目打包卖给有钱来建的其他房企 。 至于需求管理 ， 国家这个大层面是没有管的动力的 。 这是第一层逻辑 。
但是对于地方来说 ， 保房地产投资就不只是建房子那么简单了 。 虽然土地买卖不计入GDP ， 但是要进地方财政的账 ， 这对于地方发债也好、搞基建也好还是其他什么也好 ， 都是非常重要的 。 所以对于地方来说 ， 保交楼是上面定下来的任务 ， 但是当地来说 ， 最重要的还是卖地 。 对于大部分项目来说 ， 土地在房地产开发成本里大约能占到70% 。 也就是说 ， 个人买新房的话 ， 这部分钱是给国家做贡献的 。
卖地的前提是有人买地 。 对于房地产企业来说 ， 如果房子卖不出去 ， 肯定是不会去买地的 。 库存越多的房地产企业 ， 买地的动力越弱 。 当地房子卖的越慢的地方 ， 买地的动力越弱 。 这一点大家都懂 ， 那么为了促进买地 ， 地方政府是有意愿拉一拉地方的房地产的 。 这是地方如此积极的原因 ， 也是第二层逻辑 。
至于怎么拉 ， 最近各地都用了自己的办法 ， 有的降了首付 ， 有的降了房贷利率 ， 有的地方搞了不认房也不认贷 。 这周 ， 哈尔滨还成为了全国第一个放开限售的城市 ， 直接把2018年的调控政策给废止了 。 按照最近才有的“惯例” ， 这个公告已经“活”过了1天 ， 也就是说上头没有明确反对 。
所以 ， 地产肯定还是要保的 。 在这个大逻辑下 ， 房地产股票有机会吗？我认为短期还是有的 ， 但是长期肯定是没有的 。 也就是说 ， 做一个3-6个月的持有计划是合理的 ， 但是更长时间、更大涨幅的机会肯定是没有的 。 因为在第一层逻辑和第二层逻辑都是典型的短逻辑 ， 一旦上头对GDP有底了 ， 地方卖地的钱够了 ， 完全可以对房地产企业“撒手不管” 。
因此 ， 在房地产数据还是比较差的阶段 ， 依然可以继续期待房地产企业迎来各种“暖风” ， 带动股价涨一涨 。 至少 ， 在看到土拍市场像2021年第一轮土拍那么火热之前 ， 还是有一些搞头的 。

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