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文/谢逸枫
未来中国房企新发展模式到底在哪里？
这是当前中国房地产迫不及待、刻不容缓地探索、寻找房企新发展模式的首要任务 。
三道红线二监管、贷款集中制、集中供地制实施开始 ， 行业经历深度调整和新一轮洗牌 。 传统房企的发展模式 ， 已经无法支撑上市、非上市房企高杠杆、高债务、高周转的经营、投资、开发发展模式 。
现在传统（融资贷款-招拍挂拿地-抵押贷款-合作商垫资-金融贷款-代理商垫资-商品房预售-抵押贷款）的项目投资、经营、开发模式 ， 已经逐渐的暴露出风险 ， 探索、寻找新的房企新发展模式是大趋势 。
中国房企发展模式 ， 主要是重资金+重资产的以住宅、商业、综合物业为业务 ， 以高杠杆、高负债、高周转的投资、开发、经营模式 ， 与美国住宅开发模式、日本轻资产模式、新加坡资产管理模式截然不同 。
预计至少在这个房地产的资本金制度、土地制度、商品房预售制度、按揭制度、抵押制度、财税制、分税制未完成改革时 ， 房企的高杠杆、高负债、高周转投资、开发、经营模式短期是不会改变的 。
寻找房企新发展增长曲线
目前中国房企亟需寻找第二增长曲线 。
房地产已经进入存量的城市更新、二手房、旧区改造时代 ， 新建的增量建设规模有限 ， 房企业务由增量转向存量、管理服务并举的时代来临 。
国外成熟的房地产开发经营模式显示 ， 城镇化、房地产业发展到一定程度 ， 房企的业务重心 ， 是从前端开发向后端服务和资产管理转移 。
房企由开发商向服务商转型 ， 探索新发展模式的房地产代建、资产管理、REITs等未来发展可期 。 自2021年12月开始 ， 多部委已经七次提出探索房企新发展模式 。
2021年12月的中经会议首次提出房地产“探索新的发展模式” ， 为当下房地产行业发展提出清晰路径 。
2021年12月的中经会议、住建部、央行、2022年2月24日住建部、3月5日工作报告、3月16日国金委、银保监会分别提到房企新发展模式 。
探索国外房企发展模式
按照中指研究的国外文献发现 ， 国外房企发展模式各有不同 ， 有助中国房企探索新发展模式 。
其一是美国住宅开发模式 ， 呈现专业化（投资环节、设计环节、销售环节、管理环节一条龙）、低杠杆（回购外发债券、期权土储、按揭贷款）、高周转（资产周转率）特征 。
其二是日本轻资产模式 ， 呈现全产业链布局（代建、销售、租赁、管理）、存量房业务（经纪、出租公寓、包租、托管的出租公寓） 。
其三是新加坡资产管理模式 ， 私募基金+REITs与传统发展模式的资金、技术组合 ， 呈现双基金模式（私募基金培育孵化-REITs变现、收取租金收益）、运营管理能力（开发、运营、资产管理） 。
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