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过去二十年 ， 我国住房发展取得了巨大的成就 ， 其中最直接的表现就是住房越建越多 ， 住房环境不断改善 ， 人均住房面积和住房拥有率持续提高 。 根据住建部公布的数据 ， 截至2019年 ， 我国城镇人均住房建筑面积39.8平方米 ， 这一数字已与发达国家接近或持平 ， 如果与40年前相比 ， 涨幅高达450% 。 不仅如此 ， 根据央行调查统计司公布的数据显示 ， 截至2019年 ， 我国城镇居民家庭住房拥有率高达96% ， 户均拥有住房1.5套 ， 拥有两套住房以上的家庭占比41.5% 。 显而易见的是 ， 经过了二十年的高速发展 ， 我国已经逐步告别了住房供应短缺的阶段了 。
谈及过去二十年 ， 我国住房发展所取得的巨大成效 ， 就不得不提1998年的“一次房改” 。 就是从这一年下半年开始 ， 国家停止了住房实物分配制度 ， 开始实行住房分配货币化 ， 也就是我们常说的告别福利分房时代 ， 开始实行住房商品化 。 如今过去二十年的事实证明 ， 商品化时代的到来 ， 除了提高了居住环境 ， 也改善了城市面貌 ， 推动了城镇化进程 ， 拉动了国民经济 。 当然 ， 对于普通老百姓来说 ， 随着房价的上涨 ， 家庭财富也开始水涨船高 ， 不少人甚至实现了财务自由 。 总而言之 ， “一次房改”的推行对于经济、社会、家庭所产生的积极意义都是巨大的 。
回顾商品房市场快速发展的这二十年 ， 基本可以划分为2个阶段来看待和分析 。 1998年到2008年 ， 第一个10年应该算是住房商品化、市场化全面发展的阶段 ， 也是房地产市场良性发展的阶段 ， 大家所熟知的商品房预售、住房按揭贷款、土地招拍挂等都围绕商品房市场应运而生 。
但是 ， 从2008年开始 ， 商品房的金融属性开始显露并扩大 ， 通过近10年的表现看 ， 主要体现在3点：①居民杠杆率不断攀升 。 央行数据显示 ， 从2008年到2021年 ， 居民杠杆率从17.9%上涨到62.2% ， 13年飙升了44.3% 。 ②房价收入比不断上升 。 数据显示 ， 全国百城平均房价收入比为13.2 ， 但热点城市普遍高达20、30以上 ， 也就是说供养一套房子 ， 不吃不喝需要二、三十年时间 。 ③空置房数量居高不下 。 西南财经大学发布的研究报告显示 ， 截至2018年 ， 城镇地区住房空置率为21.4% ， 如果把商品房和小产权房等各类空置房都加在一起 ， 空置房的数量约有1.3亿套 。
其实 ， 以上这三点背后都有一个共同原因 ， 那就是房子金融属性增强 ， 投资炒房现象盛行 。 面对不断上涨的房价 ， 对于普通收入者来说 ， 尤其是刚刚踏入社会的年轻人来说 ， 想要靠自己来买套房子并不容易了 。 作为央媒 ， 《经济日报》也直言不讳地揭露了高房价带来的问题：挤压实体行业 ， 挤压居民消费力 ， 扭曲年轻人价值观 ， 削弱国家竞争力 。 那么 ， 应该如何解决当前房地产存在的这些问题和现象呢？业内专家看法基本一致 ， 纷纷建议启动“二次房改” 。
经济学者马光远认为 ， 在住房告别短缺之后 ， 房地产的主要矛盾已经发生了重大的变化 ， 只是依靠以前的楼市调控已经无法解决当前楼市存在的问题了 ， 此时启动“二次房改”是当务之急 。 虽然马光远没有给出具体方案 ， 但他直言“二次房改”就是要打破目前的利益格局 ， 构建起满足多种住房需求的住房供应体系等思路 。
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