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其实 ， 不能否认的是 ， 在现如今 ， 我们已经进到了一个慢经济和内卷的经济周期 ， 而在慢经济、内卷的趋势之下 ， 表面上陷入泥潭的房地产还该不该救、就成了广为关注的问题 。
而另一方面 ， 在慢经济、内卷的趋势之下 ， 管理层也为了避免经济突然减速所带来的硬着陆风险 ， 所以目前一直是在各地增加大基建、还有大工程类的项目……
其实 ， 对于表面上陷入泥潭的房地产来说 ， 这块是很多网友、甚至是很多所谓的经济学家和公知们普遍存在的一个认知盲区 。
那就是 ， 他们都以为地产商动辄千亿、甚至是上万亿的债务都需要地产公司来解释 ， 而实际上 ， 这种认知本身就是错误的 。
因为这种债务 ， 从本质上说 ， 其实它只是某些城市为了提升地价、而采用的一种、曲线的变现后果罢了 。
而之所以会把这笔账都记在地产商身上 ， 那是因为 ， 地产商在某种意义上充当了地方债白手套的角色 ， 所以让它背锅、也是这种逻辑下的、最好的结局 。
我这里举个例子 ， 看懂的网友自然就明白了 。
例如 ， 某座城市主动拿出商业土地去公开拍卖 ， 之后通过内定来拉升地价 ， 之后让对方用高价把地买走 。
虽然 ， 这种方式表面上看好像很正常 ， 但是在具体操作上 ， 它完全可以借某大地产在本地成立一家独立核算的法人单位、也就是全资子公司来办这件事 。 而实际上 ， 这种分层的股权设计天然的就形成了一个有限责任的套利空间 。
而在它把地拍到手之后 ， 其实 ， 出让金是可以暂缓支付的 。
所以说 ， 这等于是把土地的虚拟价格变成了价值 ， 之后又打入了这个地产公司 。 而在这种实际上地价飙升的情况下 ， 那它们的城投就可以用这类土地去做融资了 。 所以 ， 这也等于是、借地产商的子公司之手 ， 就实现了城投公司的财富自由 。
可能网友还会问 ， 那这类子公司盖房子的启动资金又从哪来呢？
其实它们根本就不用着急 ， 因为有土地在 ， 所以地产商可以直接在当地的机构拿钱、或者是让地方上的某些部门直接背书 ， 之后再让地方上的金融机构出钱来盖这个房子 。
所以 ， 这套流程下来 ， 其实地产商只不过是一个白手套罢了 ， 如果我们说得再直白点 ， 其实这个层面的地产项目公司也只是个干活的 ， 甚至您都可以说 ， 它就是一个洗钱的工具 。
而经过这么一个流程之后 ， 其实大家就都赚到钱了！
因为城市可以通过拉升地价、拉升房价来增加财政收入；地方机构也可以通过这种借款、去实现高息收入；而对于白手套的地产子公司来说 ， 也实现了管理收入；所以这么看、拉升房价本身就是一种多赢的局面 。
如果我们从务实的层面上说 ， 假如一座城想实现财务自由 ， 那么只需要放出房子不断涨价的预期就可以了 。
也就是 ， 它可以通过拉升拍卖地价就能实现自己的目的 ， 而这种看似很简单的逻辑、就是这条赛道上的底层思维 ， 其实 ， 这种思维也是维系地方经济高速发展的秘诀之一……
不过问题是 ， 一旦发展太快 ， 一旦盖的房子太多、就很难再卖出去了 。
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