学区房|京房回忆050，三环新城，保值很不错的经适房小区，当年3670 链家

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家” ，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。
但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会嘛。后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里。
一、
三环新城，百万平米大盘，四环内最大的经适房小区。老有人问保值怎么样？其实很不错了，也甭和别的经适房比了，犯不上拉一个踩一个，直接和万年花城比比就行。
当年三环新城3670标准价，上下浮动3% 。而万年花城4100均价，相差接近15%吧。到去年我算过一次，稍稍有些拉大了，但几乎可以忽略不计。能做到这点就很不错了，都算是略赢了大盘。这主要就是板块的支撑大，其他的也没必要过多解读。
像今天又有人来问，丰台火车站马上就要启用了，会不会给三环新城带来利好？
我觉得意义不大，不带来利空就不错了。火车站不属于必需配套，而是“伪配套” 。看上去似乎高大上，能带来方便和人流，实际上根本就用不上。普通家庭有几个一年到头儿坐火车的，还非得守着一个火车站坐，就不能买西站南站北京站的票吗？就算是经常出差，没人非得为了坐火车方便而买套房吧？真要这么有钱人家买经适房干嘛，买商品房好不好啊？
而且，如果火车站真的人流巨大，那给周边带来的或许还是堵车呢，是利空。最大的利好可能就是老人们捡瓶子什么的业务能扩大规模，其他的没帮助。看看其他火车站就知道了，不受影响才是最好的影响。
至于丽泽什么的就甭提了，没什么帮助。 CBD都运行20多年了，周边的板块该什么走势还什么走势。而且就算是有利好，也首先拉动的是品质高房龄新的商品房小区，跟望京似的，保障房和回迁房什么的靠后。很难想象丽泽的老板们鼓励员工：只要你们拼命干，我一定让你们买得起保障房和回迁房，还是二手的，这就算你们走上人生巅峰了。
所以三环新城就是普通的小区，别有太高的期望值。当然，如果实现当年的规划，十二中在这儿建个校区，那或许有可能因为学区拉动，毕竟丰台的好学校太少了。其他的就甭多想了，延续现在的走势挺好的。
二、
我其实已经好多年没去过了， 8/9年都应该有了，偶尔路过，但没进去过。上次去还是因为好奇，中介领着从外边看了看7号院某栋5楼的那个凶宅。当时还空着呢，一直也没修整，也不知后来怎么处理的。
那起杀人爆炸案很是轰动一时，好像是因为男女关系吧。相当于西门官人在武大家把小潘给灭口了，然后还放了燃气，要炸死出差回来的武大，够狠的。（这只是打个比方，并非侮辱业主）
哪年的事儿我都忘了，不是2006就是2007 ，房价涨的正凶的时候，还有人问是否会影响升值。既然是爆炸，又这么大的烈度，据说把沙发都给炸飞了。那这栋楼里的邻居肯定受点儿影响呗。但也不会太多，有个5-10%也就差不多了，毕竟真正的凶宅也就打个7/8折。
而且那会儿三环新城传说要通地铁了，居民们欢欣鼓舞，没多少天就能把这种烦心事儿给忘了。不过这地铁折腾的一波三折的，一会儿说有站一会儿说没站，居民们没少上访，净折腾了。

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