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学区房|京房回忆050，三环新城，保值很不错的经适房小区，当年3670

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学区房|京房回忆050，三环新城，保值很不错的经适房小区，当年3670


北京章哥 ， 房地产从业20年 ， 通晓业内门道 ， 我不做所谓的“专家” ， 只用二十年实战经验帮大家答疑解惑 。
本系列只是回忆 ， 钩沉北京20多年来的楼市片段 。 随笔而已 ， 既不映射现实 ， 也不预测未来 。 楼市的历史有点儿特殊 ， 总能让人感觉庆幸或后悔 。
但这就对了 ， 所谓普通人的生活 ， 就是一次次的侥幸和错失机会嘛 。 后悔也好 ， 庆幸也罢 ， 往事就在这里 。
一、
三环新城 ， 百万平米大盘 ， 四环内最大的经适房小区 。 老有人问保值怎么样？其实很不错了 ， 也甭和别的经适房比了 ， 犯不上拉一个踩一个 ， 直接和万年花城比比就行 。
当年三环新城3670标准价 ， 上下浮动3% 。 而万年花城4100均价 ， 相差接近15%吧 。 到去年我算过一次 ， 稍稍有些拉大了 ， 但几乎可以忽略不计 。 能做到这点就很不错了 ， 都算是略赢了大盘 。 这主要就是板块的支撑大 ， 其他的也没必要过多解读 。
像今天又有人来问 ， 丰台火车站马上就要启用了 ， 会不会给三环新城带来利好？
我觉得意义不大 ， 不带来利空就不错了 。 火车站不属于必需配套 ， 而是“伪配套” 。 看上去似乎高大上 ， 能带来方便和人流 ， 实际上根本就用不上 。 普通家庭有几个一年到头儿坐火车的 ， 还非得守着一个火车站坐 ， 就不能买西站南站北京站的票吗？就算是经常出差 ， 没人非得为了坐火车方便而买套房吧？真要这么有钱人家买经适房干嘛 ， 买商品房好不好啊？
而且 ， 如果火车站真的人流巨大 ， 那给周边带来的或许还是堵车呢 ， 是利空 。 最大的利好可能就是老人们捡瓶子什么的业务能扩大规模 ， 其他的没帮助 。 看看其他火车站就知道了 ， 不受影响才是最好的影响 。
至于丽泽什么的就甭提了 ， 没什么帮助 。 CBD都运行20多年了 ， 周边的板块该什么走势还什么走势 。 而且就算是有利好 ， 也首先拉动的是品质高房龄新的商品房小区 ， 跟望京似的 ， 保障房和回迁房什么的靠后 。 很难想象丽泽的老板们鼓励员工：只要你们拼命干 ， 我一定让你们买得起保障房和回迁房 ， 还是二手的 ， 这就算你们走上人生巅峰了 。
所以三环新城就是普通的小区 ， 别有太高的期望值 。 当然 ， 如果实现当年的规划 ， 十二中在这儿建个校区 ， 那或许有可能因为学区拉动 ， 毕竟丰台的好学校太少了 。 其他的就甭多想了 ， 延续现在的走势挺好的 。
二、
我其实已经好多年没去过了 ， 8/9年都应该有了 ， 偶尔路过 ， 但没进去过 。 上次去还是因为好奇 ， 中介领着从外边看了看7号院某栋5楼的那个凶宅 。 当时还空着呢 ， 一直也没修整 ， 也不知后来怎么处理的 。
那起杀人爆炸案很是轰动一时 ， 好像是因为男女关系吧 。 相当于西门官人在武大家把小潘给灭口了 ， 然后还放了燃气 ， 要炸死出差回来的武大 ， 够狠的 。 （这只是打个比方 ， 并非侮辱业主）
哪年的事儿我都忘了 ， 不是2006就是2007 ， 房价涨的正凶的时候 ， 还有人问是否会影响升值 。 既然是爆炸 ， 又这么大的烈度 ， 据说把沙发都给炸飞了 。 那这栋楼里的邻居肯定受点儿影响呗 。 但也不会太多 ， 有个5-10%也就差不多了 ， 毕竟真正的凶宅也就打个7/8折 。
而且那会儿三环新城传说要通地铁了 ， 居民们欢欣鼓舞 ， 没多少天就能把这种烦心事儿给忘了 。 不过这地铁折腾的一波三折的 ， 一会儿说有站一会儿说没站 ， 居民们没少上访 ， 净折腾了 。

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