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在2022年初 ， 不少专家都预测春节过后 ， 楼市必然会出现回暖 。 原因在于一方面在2021年的下半年 ， 楼市降温明显 ， 一些城市的房价甚至出现了大幅度下跌的情况 ， 一些地方政府甚至不得不出台“限跌令”来稳定楼市 。 所以很多专家认为房价已经跌至谷底 ， 来年楼市一定会迎来上行周期 。 另一方面 ， 楼市利好政策不断被放出 ， 首先是央行宣布降准降息 ， 然后哈尔滨率先出台“救市”政策 。 很多专家表示 ， 在2022年会有更多楼市的利好政策放出 ， 楼市回暖只是时间问题 。
【恒大|5年后，房子是“随便挑”还是“更买不起”？马光远两句话说透了】
如今时间来到3月份 ， 事实情况是专家只预测对了一部分 ， 对的地方是很多城市确实开始出台“救市”政策 ， 例如郑州发布楼市“新政19条” ， 多个城市降低首付比释放住房需求等等 。 预测错的地方是尽管各地出台了“救市”政策 ， 但楼市却没有人们想象的那样出现明显的回暖 。 根据克而瑞发布的数据显示 ， 在今年的2月份我国百强房企的销售额同比下降了47% ， 一二三四线城市商品房成交量总体全线回落 ， 二三线城市超9成城市成交下跌 ， 其中苏州跌幅最大 ， 达到了53% 。 另外根据中指院发布的数据显示 ， 在今年的2月份房企信用债与海外债发行规模都同比大幅下跌 ， 其中信用债发行规模为250.2亿元 ， 同比下降8% ， 内地房企海外债发行规模只有15.8亿元 ， 环比下降了83% ， 同比下降95% 。
由此可见 ， 尽管各个城市出台了“救市”政策 ， 但效果并不明显 。 商品房成交量并没有出现上涨 ， 反而还在下跌 ， 而房企回笼资金依然非常困难 ， 楼市也没有出现明显的回暖迹象 。 笔者认为现在无论地方政府再怎么“救市” ， 房地产行业也很难回到过去 。 过去20年房价之所以一直持续上涨 ， 很大一部分原因是房子具有了金融属性 ， 一些投资炒房者放大了住房“需求” 。 但随着房价的回落 ， 投资炒房者持有房产的收益越来越低 ， 甚至有亏钱的风险 ， 这个时候投资炒房者就会慢慢退出楼市 ， 住房也会慢慢回归居住属性 。 当住房真正的需求显现 ， 住房资源过剩的情况就会愈发突出 ， 楼市出现下行已是必然 。
尽管如此依然有很多专家看好楼市 ， 坚信楼市未来还有发展空间 。 例如北京师范大学教授董藩就在接受采访时建议为了最大程度释放需求 ， 应该全面放开限购、限售、限价 ， 并将首付比例降低到15% ， 并且把房贷延长到40年或者50年 。 另外被誉为“房改专家”的孟晓苏也表示：房价上涨能给老百姓带来财富尊严 。 还有经济学家张五常认为：如果不考虑住房分配不均的前提下 ， 房价涨得越高 ， 老百姓的财富增长的就越多 。
确实在房价处于高位的今天 ， 房子作为一个家庭最主要的财富 ， 房价的涨跌牵动着无数人敏感的神经 ， 无论是买过房的人还没有买过房的人 。 那么如果这两年不买房 ， 5年后房子到底是“随便挑”还是“更买不起”呢？对于这个问题 ， 我们可以借助经济学家马光远的两句话进行解答 。
前几天马光远在评论央媒发表的专栏文章《稳楼市需谨防市场过快上涨》的文章时指出：房价再次出现快速上涨没有任何支撑 ， 不管政策如何宽松 ， 市场都回不到过去 。 由此可见 ， 马光远认为 ， 如今政策已经不能决定我国楼市的走向 ， 最多能稳定房价 ， 想让楼市回到过去 ， 房价再次大涨基本是不可能了 。 马光远给出这样的判断的依据主要有两点：①首先来说我国的住房资源已经过剩 ， 无论是新房还是二手房都处于过剩的状态 。 但我国的住房需求却在明显降低 ， 一方面我国城镇化进程放缓 ， 城市外来人口增速放缓 ， 住房需求自然减少 。 另一方面我国这几年新生人口出生率持续走低 ， 我国人口再过几年很可能进入负增长时代 ， 房地产行业的人口红利正在慢慢消失 。
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