2020年，房地产跨过“全国商品房销售金额17万亿”的顶点，进入调整期。2021年，房地产在频发的“黑天鹅”事件中，出现行业性的流动性危机。
“2021年对正荣乃至整个中国房地产行业而言，都是非常不同的一年。”正如3月31日正荣地产(06158 HK)2021年度业绩会上，董事局主席黄仙枝所言，自四季度起，包括正荣在内很多公司的销售受到影响，也无法在公开资本市场再融资。
“种种压力接踵而至，公司管理层面对艰巨的困难依然不退缩、不逃避，会上下齐心，维持经营的稳定，努力进行自救。”黄仙枝坦言。
的确，狭路取道、逆水行舟，这个时候往往勇气比技巧有用、信念比结果珍贵。
在2021年财报中，正荣地产仍展现出整体稳定的销售和经营能力，储备了不错质量的货值，债务结构持续优化。
2022年，正荣会继续加快销售、降本增效、资金回笼，同时协商债务合理展期，以时间换空间。
聚焦有序生产经营,
依托优质土储紧抓销售回款
正荣地产仍维持着稳定的基本面。
年报显示，2021年正荣地产总资产同比增长15%至2538亿，实现营业收入370亿元，同比微增；净利润12亿元，核心利润22.8亿元；同时，预收楼款大幅增长50%至910亿元，能确保未来1-2年的结转收入。
开发业务层面，2021年正荣地产完成了1456亿元合约销售金额，基本实现年初所制定的目标，期内公司补充了430万平方米的土储，确保今年的可售资源。
截止2021年底，正荣地产的总土储规模提升到2595万平方米，对应的货值约为4300亿元。
值得一提的是，正荣地产的土储82%位于一二线核心城市，它们创造了高达90%的销售金额，同时合约销售均价16545/㎡，较2020年的12295元/平，继续增长了34.6%。
由此可见，正荣产品面向市场主流客户群，有足够的销售和溢价保障。
并且2021年正荣的土储权益比和并表比，分别提升到60%、64%，能分享更高的项目收益。
（正荣地产2021年区域销售贡献结构图）
良好的基本面和高质量的土储，决定了正荣地产维持经营稳定、推动销售回款，具有实际的保障。
数据显示，在2021年，正荣的新开工面积达到506万平方米，竣工面积接近800万平方米，年底在建1901万平方米。
2021年正荣已合计交付63个项目、88个批次、5万多户，2022年一季度顺利完成4600多户的交付，预计二季度交付量会超过19000户。
【 正荣地产|正荣地产：聚焦有序生产经营 积极盘活资产优化债务管理】黄仙枝表示，目前公司聚焦有序生产经营和回款两大工作，战略上以“保交付、保供货，保品质、促销售、促回款”为五大核心目标。
盘活资产 调整架构
最大程度回笼资金
据了解，除保证正常开发与销售，为最大程度保存现金，正荣地产已暂缓了今年的新增拿地，控制规模。
同时，正荣地产也从内部管理、资产盘活等方面，进一步加快回笼资金，缓解流动性困难。
盘点可见，正荣地产持有投资性物业12个，分布在南京、福州、上海、西安等城市，以商业综合体、购物中心、办公楼为主，总建筑面积接近80万平方米。
据测算，这些投资性物业的公允价值接近100亿元，扣除贷款后的净值约在40多亿。
同时，正荣地产的合作项目约20-30个，也正与国企、央企等背景的合作方洽谈股权转让。
如果这些项目和资产顺利出售，公司可以提早回笼规模可观的资金。不过项目转让与出售，都需要交易与税审的诸多流程，到资金实际回流可用，还需要一段等待时间。
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