华润置地管理层合影
作者 | 王迪
出品 | 焦点财经
开年不足一个月，华润万象生活便扛起物管“并购王”的大旗，先后将禹洲物业和中南物业收入囊中，总交易额约33.2亿元。
华润置地2021的年报在两个月后公布。业绩会之上，管理层透露，除此前披露的招商银行授予华润置地及华润万象生活共230亿的并购额度，集团目前总储备收并购融资款400亿元，随时可以启动收并购。
不断筑高的融资金额，给了央企华润新的发展想象空间。
事实上，融资、裁员率及拿地等生存境况的迥异，让国央企与民营企业之间形成了泾渭分明的两种形态。
根据国泰君安统计，以2021年五十强房企为基准样本，央国企的销售金融占比从2021年同期的32.7%提升4.6个百分点至37.2%，民企比2021年同期降低了4.5个百分点至60.1%。
多数民企陷入经营困境之时，曾经因市场化薄弱而备受发展桎梏的国央企，迎来发展“暖意”。华润置地2021年三道红线绿挡，收并购融资已加满。在这场时代淘汰赛中，未来两年内，央企、国企大概率将成为市场的主力军，这是行业共识。随之而来的除资金的供给之外，人才的流动与吸纳可想而知。
所幸的是，华润置地所面临利好的时代命途，那些风险能力强、基本面质地优良、市场竞争力突出的优质国央企，有望获得更大弹性的估值修复行情，迎来位次的跃升。
所以，在被问及销售目标时，华润管理层的看法是，希望排名能有所上升，但这与绝对的冲规模不同，华润置地希望保持行业的排名及地位，实现有质量的规模增长，实现质量管理及效益管理的二合一。
【财报深响?|华润置地的“第二春” | 毛利率】华润置地，正迎来属于它的蓬勃的“第二春”。
谈行业：毛利率回归20%左右是共识
去除“规模论”，行业下行及宏观政策调整，导致房地产整体毛利率水平下降。
对此，华润置地管理层的理解是：“行业毛利率回归20%左右是共识，毛利率已经回不到30%左右的水平。未来，华润置地有信心将开发物业毛利率保持在22%、23%左右， 集团整体毛利率水平保持在25%以上。”
年报显示，2021年全年综合毛利润率为27.0%，比2020年同期的30.9%有所下降。其中，开发物业毛利率由2020年同期的29.1%下降为23.7%；投资物业（包括酒店经营）毛利率由2020年的66.4%上升至68.2%。
即便顺应行业毛利率下滑趋势，华润2021年的成绩单仍然可圈可点。
2021年华润置地全年综合营业额为人民币2,121.1亿元，按年增长18.1%。其中，开发物业营业额为人民币1,838.6亿元，按年增长17.0%；投资物业（包括酒店经营）租金收入为人民币174.3亿元，按年增长36.3%。
2021年全年每股股东应占溢利为人民币4.54元，2020年同期为人民币4.18元，同比增长8.7%；本公司每股核心股东应占溢利人民币3.73元，同比增长10.2%。
针对目前的市场环境，华润置地管理层指出，楼市回暖政策层面已经见底，消费者信心基本也处于筑底状态，现在需要考虑的是，用什么样综合力量提振市场。
“目前一线及强二线城市市场已经呈现回暖迹象，二手房交易量逐渐回升，上半年低开，下半年会回升。”
此外，行业发展正处于大浪淘沙的阶段，新旧模式交替之时，似乎所有的房企正在寻找“第二曲线”，以便实现自身盈利风险的分摊。
“新模式是相对于旧模式而言，过去快周转+高杠杆的发展模式、土地红利及金融红利时代已经过去，行业从高负债高杠杆、大规模，逐渐向高质量、高效益转化。从追求外延式的规模增长，转变成追求内涵增长。目前，华润置地正在探索新的发展模式。”
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