作者 | 王迪
出品 | 焦点财经
“惧者生存”的风险管理文化，曾贯穿了中骏前30年的企业发展路径。借此得福的是，中骏在此波去杠杠浪潮中，体现了与其他闽系房企不同的韧性与抗风险性。
三道红线持续保持“绿档”，稳坐千亿房企阵营，盈利能力再度升维，一切沿着低调的路线稳健前行。
站在2021的年尾，仰望2022年，管理层给予中骏的定调是“韧性生长”。韧性生长，需要坚持战略定力，持续提升经营能力。在定力与能力之间，中骏集团释放了2021年良好的基本面。
从业绩来看，合同销售1045亿元，收益377亿元，毛利82亿元，毛利率21.7%，年内溢利37亿元，应占核心溢利31亿元，已售未结转金额1100亿元，体现中骏对抗周期性风险的能力。
现实的情况是，“三道红线”、预售资金监管等高压政策，让行业轮动洗牌的规则彻底推翻，企业稳健的标准也不再以销售数字“论英雄”。
在这场出清的守擂战中，坚守财务安全、保持稳定基本盘就是最好的防守。中骏凭借自身独有的财务、投资及产品等战略体系守住了自己的“擂台”，并凭借自身独有的三大“王牌”实现主动进击。
做大“分母” 做小“分子”
重新洗牌的地产赛道，行业波动体现在，资金流动性可以瞬间窒息，在降负债、去库存、保现金的应对举措之中，降负债排在首位。
降负债率主要看两部分，一个分子、一个分母。途径则是做大分母，缩小分子。一是提高盈利能力，增加现金流，特别是净利润的现金流，加快施工、结算、销售，经过结转利润变成公司的权利；另外一方面则是在分母上做股权融资，扩大股本及降低融资成本上下功夫。
中骏的选择是，向管理要效益，在运营上注重提质增效，持续深耕一二线城市的战略布局，支撑了业绩的长期稳健增长。地产开发实施更有弹性的现金流管控机制，进一步完善资产管理体系。
年报显示，去年中骏集团实现合约销售金额1045亿元，三年复合年均增长率14%。
从去年销售金额的区域分布来看，在中骏集团布局的五大区域中，海峡西岸和长三角仍然是业绩占比最高的两大区域，占比68%。按城市级别划分，中骏集团去年销售金额来源主要集中在一、二线城市，占比66%。
在提质增效方面，中骏集团坚持灵活的供销策略，通过供销协同的精益管理，充分提升项目经营效率，明确各城市公司项目关键绩效指标构成，鼓励各城市采取合理积极措施，实现项目快速开盘和资金流快速回正。
一方面严格以销定产，根据营销需求供货，另一方面灵活管理工程支出，确保项目开发拥有持续稳定的现金流，坚持一盘一策。
去年多个项目热销，为业绩打下了良好的基础。其中，厦门中骏天禧2021年热销101亿元，厦门中骏天荟2021年热销52亿元，福州世界城2021年热销45亿元，北京中骏云景台2021年热销36亿元，上海中骏璟尚2021年热销26亿元。
在“做小分母”方面，去年以来，中骏集团的债务结构不断优化，提高安全边际。去年中骏的加权平均融资成本降至6.4%，多笔优先票据实现发行再融资，进一步不会从现金流量。
2021年2月，中骏成功发行2026年到期的3.5亿美元利率6％的优先票据；2021年3月，发行2024年到期的3亿美元利率5.95％的优先票据，并于同期，提取等值3.88亿美元3.5年期境外银团贷款，利率为HIBOR/LIBOR+3.7%；2022年1月，中骏集团增发2024年到期的1.5亿美元利率5.95％的美元债，并于同期2022年1-2月，于公开市场合共回购1.54亿美元2022年3月到期的优先票据。
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