融创中国|融创困境：“白衣骑士”跌落马下，赌上自己后半生( 二 ) 孙宏斌

骑士们跌落马下
不过， 2021年的今天，上述的这些大佬们都陷入了自己的困境。近期更是频频爆出房企大佬们“消失”的消息：

先是泰禾老板黄其森协助有关机关调查，暂时失去对公司的管理权；
此后，广州市中级人民法院的一份公告提出宝能老板姚振华欠债后“下落不明”（已经辟谣），直接冲上热搜；
恒大的许老板同样因为缺席3月22日召开的恒大集团投资者会议，引发众多猜疑。
然后，就是融创孙宏斌。 3月25日，融创公告称，预计不能如期兑付债券“20融创01”的本息以及“21融创03”的利息，原因是“无法筹措到足额资金” 。消息公布之后，融创的“20融创01”债券价格暴跌41.57% ，价格只剩36.83元。

房地产大佬们为何接连陷入困境？
最主要的原因就是行业发展模式在遭遇政策和时代变化之后，发生了根本的转变。
过去20多年，房地产堪称造富机器，这背后是需求旺盛+高杠杆发展模式。
从需求上看， 1998年住房商品化改革开始，经过20多年的发展，城镇化率从1998年的33.35% ，增长到2021年年末的64.72% ，差不多翻了一倍。人口从农村迁往城市，城镇人口的增长带来了大量的住房需求。
而开发商这边，玩的就是资金的游戏，“前期融资—开发贷—销售回款”环环相扣、高速周转。加上银行的青睐，开发商们借新还旧的游戏玩得溜得很。
在高负债模式之下，中国房企的负债总额从2000年的1.9万亿到2020年飙升到85.7万亿，增长超85倍。
可以说，房企的繁荣就是靠负债堆起来的。
但2020年“三道红线”出炉，就是要整顿房地产的金融游戏。
当外部融资依旧不畅、销售回款仍未见底，而偿债高峰即将到来之际，开发商们好日子也就到头了。前有恒大、泰禾、华夏幸福、佳兆业、阳光城、奥园、蓝光、正荣、当代置业、花样年等排队爆雷的；后有融创、世茂、富力、融信、中南、祥生、中梁、荣盛等存在诸多潜在风险的房企（这些企业一定要注意）。
玻璃大王曹德旺曾经说过，有些开发商自己一分钱不出，从银行贷款，花几个月建好房子，然后把房子卖掉，几十亿的利润就来了，这钱赚得太容易了。这种“容易钱” ，不仅在开发商，还有一些“本来就有钱的人”和“幸运的人” 。
有钱人凭借着房产等资源越来越有钱，穷人却越来越穷。结果就是部分人过度富裕、多数人富裕不起来。这种金字塔型的社会结构，对立越来越明显。这并不符合共同富裕的时代要求，必然也要面临调整。
所以，最近虽然我们看到很多托底乃至刺激房地产的政策出台，但这些都是迫于当下的经济形势来稳定经济的。毕竟，房地产不仅能通过固定资产投资直接拉动经济增长，还能通过卖地收入补充地方的土地财政，更是经由上下游产业链带动一系列产业的繁荣。
不过，这种刺激效应已面临边际递减的尴尬，而作为反面的挤压实体经济、金融风险、民生压力等问题愈发突出。
尤其是考虑到居民收入、杠杆率及房价本身所处的位置，新一轮松绑，更大作用在于维稳和扭转预期，对于高能级城市或许不乏刺激作用，但大多数城市能维持房价不跌就相当不错了。
没错，未来无论政策如何松绑，楼市恐怕都回不到过去了。
结语
今天的文章里，我大篇幅地提到了融创，在文章的结尾我还就在多说几句融创。
融创目前最大的危机是流动性，短期债务压顶了，资产负债为86.6% ，非受限现金短债比为1.11 ，剔除预售账款后的资产负债率为76% 。