厦门|钢筋、水泥、砖头、人工都在涨,为什么还有人觉得房价会跌?

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厦门|钢筋、水泥、砖头、人工都在涨,为什么还有人觉得房价会跌?

关于国内的房价 , 这么多年来 , 想必大家都听得不厌其烦的就是:房价不合理 , 房价会跌 , 房价已处于高位等等 。 但实际从改革开放四十多年来的历史来看 , 国内的房价整体都是处于上涨的趋势 , 即使偶尔下降 , 也是外部因素的导致的短暂回调 , 往往很快又重新涨回去 , 并没有出现长期下降的趋势 , 那为什么中国的房价这么坚挺呢?

中国人对房子的情感受儒家文化的影响 , 中国人与外国人的思维模式不一样 。 对于老外而言 , 他们可以接受租房 , 可以接受没有自己的房子 , 只要自己过得快乐就好 , 甚至对于下一辈的成长也可以放任其自由野蛮生长 , 并没有想说为下一辈留点资产 。 但国人不一样 , 在绝大部分国内的思维观念中 , 有房才有家 , 在古代 , 这个“房”除了房子之外还有土地 , 而在现代就专门指的是房子 。 只要有条件 , 无论是富人还是穷人 , 没有一个不愿意买房子 , 这个也是支撑我国房价不断上涨的最重要、最基本的因素 。

先不说目前国内的城市化进程尚未完成(源源不断的有刚需涌入 , 产生购房需求) , 即使哪天真的实现城市化了 , 国内对于房子的需求短时间内也不会有太大的变化 , 因为对于大多数国人而言 , 有房后都会想再投资一套(看看你周边是不是都这样的)或者在有钱之后 , 都会想着置换一套更大的或者新的 , 所以就目前而言 , 国内购房的基础还在 。

房价的构成如果对房地产行业略有了解的就知道 , 目前我国商品房的价格主要由五个部分组成:地价、税费、建安成本、运营成本以及开发商利润 。
税费不用说 , 这个国家规定的 , 运营成本就是各类费用(比如各类广告费、置业顾问费用、员工薪酬等)、建安成本就是钢筋、水泥、砖等等 , 上述三部分其实占总房价的比重都不高 。 很多人认为最高的是开发商的利润 , 因为富豪榜上房地产行业的富豪不少 , 但其实从上市房地产公司的利润率来看 , 开发商的利润并不算高 , 之所以富豪榜上的开发商众多 , 主要在于量大 , 比如一年销售2000亿 , 就算是10%的净利润率 , 都有200亿的净利润 。

我国的房价最大的构成部分在于地价 , 以地价除以可建面积(出让的土地面积*容积率)计算出来的楼面价 , 不少甚至上万元 , 占房价比重高达百分六七十以上 , 所以要实现房价下降 , 最直接最简单的办法就是降低地价 。


但地价能降吗?最少目前短期内来看很难 , 因为这涉及到了众多的地方财政收入 , 在没有其他可替代的收入来源之前 , 地价基本不会下降 , 同样的房价也不会下降 。 这也是为什么一直在调控 , 但房价并没有明显下降的原因 。

总结即使目前的房价有泡沫 , 短期来说也没有下降的可能性 , 长期来看 , 随着通胀的深入 , 物价上涨 , 如果后续房价趋稳 , 其实就是在挤泡沫了 。 因此 , 目前来看房价下降的概率不高 , 后续趋稳或者保持上升的概率更高 。

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