值得一提的是雇员福利 , 2021年诸多房企忙着降本增效 , 人员优化 , 合生创展似乎还在逆风涨薪 。
公告披露2021年该司共雇佣员工11775名 , 比2020年的11368名增加了407名 。 根据数据杠杆地产简单计算了下 , 2020年合生创展的人均薪资为15.6万港币 , 2021年则上升到19.2万港币 。 具体薪酬情况如何 , 欢迎合生创展的员工留言爆料 。
2、毛利率、净利率下降 , 短债占比显著增多
尽管营收数据降了 , 但合生创展的毛利率真是高 , 2021年为43% , 2020年更高为64% 。 净利率也降了几个百分点为33.7% , 仍然很高 。 拿地便宜的优势体现无疑 。
以文初引发争议的合生杭州湾国际新城为例 , 2009年合生创展拿的地 , 折合每平米土地成本约891.95元 , 远低于项目当前的售价约11800元/平米 。
资产负债方面 , 合生创展2021年的总资产和总负债分别为3462.34亿港元、2332.05亿港元 , 同比均上升了15%左右 。 负债总额的增长主要是因为借贷增加 。
从业绩公告里杠杆地产看到 , 2021年合生创展的流动负债中借贷确实增加了不少 , 为285.2亿港元 , 同比增幅约59.7% 。 其中银行及财务机构借贷、商业抵押担保证券均增幅明显 。 看来合生创展2021年也在努力借钱 。
基于此 , 2021年合生创展的财务成本其实是增加的 , 如下图期内其总借贷成本为75.09亿港元 , 同比增幅13.5% 。 但因为搞了部分成本资本化 , 所以其财务成本净额同比下降 。 2021年合生创展的部分成本资本化额度为58.77亿港元 , 比2020年的48.48亿港元多了21.2% 。
融资成本方面合生创展总体不算高 , 根据业绩公告里的数据杠杆地产大致算了下 , 2021年其融资成本大概在5.6%左右 , 但发行的优先票据里也不乏利率7%以上的 。
于2021年末借贷还款时间来看 , 合生创展的短债占比显著增多 , 1年内为309.07亿港元 , 占比26% , 1-2年为339.13亿港元 , 占比29% , 两项占比达55% 。
不过合生创展现金还比较充沛 , 截至2021年末 , 其现金及银行存款363.12亿港元 , 2020年末这一数据为296.5亿港元 。
以三道红线来衡量 , 合生创展为绿档房企 , 其中净负债率为70% , 剔除预收款后的资产负债率为63% , 现金短债比1.05 。
3、核数师辞任争议
最后杠杆地产想说一个有意思的地方 , 相信部分杆友也看到新闻 。 就在今年初 , 距离其年度业绩发布前2个多月 , 合生创展的核数师普华永道辞任了 。
但关于辞任原因双方的公开表态很不一样 。
合生创展称与普华永道未能就2021财政年度的审计费用达成共识 。 普华永道则在其辞任函指出:在开展2021财政年度审计过程中 , 要求合生创展管理层就相关事项提供进一步资料 , 可是未就部分事项取得所需资料 , 因此暂时无法计划并完成必要的审计程序 。
主要包括:合生创展的若干股权投资、物业项目的会计处理 , 及投资物业的估值 , 以及这些重大事项对合生创展的财务报表与相关披露的整体影响 。合生创展董事会则在公告中回应 , 双方就2021财政年度的审计费用未能达成共识 , 所以普华永道要求就上述股权投资、物业项目及投资物业提供进一步资料 , 来确定会计处理及估值 。
这一来二去的 , 很有意思 。
综上 , 从披露的数据里 , 合生创展的优势非常明显 , 但颓势也在显现 , 不乏一些压力 , 部分楼盘存在问题 , 从公开报道来看 , 不仅是杭州湾 , 其他地区也有 。 建议购房者在下手之前多渠道充分了解 。
本文所有未标注出处的财务图表 , 均源自合生创展2021年度未经审核业绩相关公告 , 特此说明并致谢
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