小产权房理论上是不可以买卖的 。购买小产权房的风险有如下几点：
1、不能贷款，不能过户 。
由于土地性质的原因，小产权只有居住功能，就连购房贷款都不能办理 。
2、易出问题，维权难 。
【小产权房到底能不能买】3、物业和其它权益得不到保障 。
4、购房者在购得小产权房后，一旦遇到政府征地拆迁，无法获得相应的拆迁补偿 。
小产权房买卖合同效力的3种情形1、本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效
我国法律明文规定，农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售 。但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖 。
因此，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时买卖对方也表示真实，且不违反法律或社会公共利益，那么在这种情况下，一般会认定该小产权房买卖合同是有效的 。
2、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效
因为农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得 。因此，买卖双方所签订的房屋买卖协议，是违反我国有关法律、法规强制性规定，一般都会被认定为无效协议 。
3、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效
根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中的规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房 。
小产权房有哪些类型?1、通常意义上的小产权房
也就是占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑 。一般来说，该类型的小产权房在实际生活中，是最常见的 。
2、限制销售的小产权房
也就是在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售 。同时还是具有产权纠纷的不完全产权房 。
3、军产房
所谓的军产房，其实意思就是指在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民 。因此，人们就俗称“军产房” 。
4、部分二手房
在实际生活中，有一些二手房还没办理征地手续及欠缴土地出让金，就这样直接进买卖交易了，该类型的二手房也为小产权房 。一般来说，该类房屋的买卖合同会被视为无效 。
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